Wann liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor? Die Antwort lautet: Es kommt (wie so oft) auf den Einzelfall an! Denn sowohl die Zahl der Objekte als auch der zeitliche Abstand zwischen Anschaffung und Verkauf haben „nur“ indizielle Bedeutung. Das zeigt auch ein aktueller Beschluss des Bundesfinanzhofs.
Hintergrund: Zur Konkretisierung bzw. zur Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung von einer gewerblichen Tätigkeit hat der Bundesfinanzhof bereits vor vielen Jahren die Drei-Objekt-Grenze entwickelt. Danach kann von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren (zwischen der Anschaffung oder Errichtung und dem Verkauf) mindestens vier Objekte veräußert werden.
Sachverhalt
Im Streitfall ging es (vereinfacht) um eine in eine Immobilienkonzernstruktur eingegliederte GmbH. Sie hatte zunächst zwei Geschäftsführer, die Gesellschafter der Holdinggesellschaft waren. Nach dem Erwerb mehrerer Vermietungsobjekte im Jahr 2007 verstarb einer der Geschäftsführer im Jahr 2012 überraschend in mittlerem Alter. Im Folgejahr (2013) veräußerte die GmbH dann 13 Immobilien.
Daraufhin versagte das Finanzamt die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 Gewerbesteuergesetz, da die GmbH durch die Grundstücksveräußerungen die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel überschritten habe. Das Finanzgericht Münster und der Bundesfinanzhof sahen das aber anders.
Der Fünf-Jahres-Zeitraum ist zwar keine starre Grenze. Bei Grundstücksveräußerungen nach Ablauf von mehr als fünf Jahren und besonders bei erstmaligen Veräußerungen danach müssen jedoch weitere Beweisanzeichen hinzutreten, um von Anfang an einen gewerblichen Grundstückshandel zu bejahen.
Für den Bundesfinanzhof war die Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls durch das Finanzgericht nicht zu beanstanden. So durfte das Finanzgericht insbesondere auch den überraschenden Todesfall als besonderen Umstand berücksichtigen.
Praxistipp: Bei einem Verkauf von insgesamt 17 Objekten nach Ablauf der Fünf-Jahres-Frist hatte der Bundesfinanzhof vor rund 21 Jahren einen gewerblichen Grundstückshandel bejaht. In der aktuellen Entscheidung nimmt der Bundesfinanzhof darauf Bezug und führt aus, dass eine hohe Zahl von Veräußerungen außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums oder eine hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt der Anschaffung und Errichtung indizieren können. Das ist aber nicht gleichbedeutend damit, dass in solchen Fällen stets von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen ist.
Quellen
- BFH, Beschluss vom 20.3.2025, Az. III R 14/23; BFH-Urteil vom 15.6.2004, Az. VIII R 7/02