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Wird ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung übertragen und übernimmt der neue Eigentümer die auf dem Grundstück lastenden Schulden, liegt ein steuerbares privates Veräußerungsgeschäft vor. Dies hat der Bundesfinanzhof entschieden.

Hintergrund

Private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt, unterliegen der Spekulationsbesteuerung nach § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG).

Sachverhalt

Vater V hatte im Jahr 2014 ein Grundstück für 143.950 EUR erworben und teilweise fremdfinanziert. 2019 übertrug er das Grundstück auf seine Tochter. Zu diesem Zeitpunkt hatte das Grundstück einen Wert von 210.000 EUR. Die Tochter übernahm die am Übertragungstag bestehenden Verbindlichkeiten in Höhe von 115.000 EUR.Das Finanzamt teilte den Vorgang (ausgehend vom Verkehrswert im Zeitpunkt der Übertragung) in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf. Soweit das Grundstück unter Übernahme der Verbindlichkeiten entgeltlich übertragen worden war, besteuerte das Finanzamt den Vorgang als privates Veräußerungsgeschäft.Hiergegen klagte der V vor dem Finanzgericht Niedersachsen und bekam Recht. Die Begründung: Teilentgeltliche Übertragungen von Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unterhalb der historischen Anschaffungskosten sind keine Veräußerungen im Sinne des § 23 EStG. Doch die Freude währte nicht lange, denn der Bundesfinanzhof schloss sich der Ansicht des Finanzamts an.

• im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (1. Alternative) oder
• im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken (2. Alternative) genutzt wurden.

Wird ein Wirtschaftsgut übertragen und werden damit zusammenhängende Verbindlichkeiten übernommen, liegt regelmäßig ein teilentgeltlicher Vorgang vor. In diesem Fall erfolgt eine Aufteilung in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil.

Wird das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung übertragen, unterfällt der Vorgang hinsichtlich des entgeltlichen Teils als privates Veräußerungsgeschäft der Einkommensteuer.

Quellen

• BFH-Urteil vom 11.3.2025, Az. IX R 17/24,

Der Bundesrat hat dem „Gesetz für ein steuerliches Investitionssofortprogramm zur Stärkung des Wirtschaftsstandorts Deutschland” am 11.7.2025 zugestimmt. Die Investitionsanreize für neues Wachstum sind somit „in trockenen Tüchern.“ Neben der Ausweitung des Forschungszulagengesetzes enthält das Gesetz insbesondere diese Maßnahmen:

Für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die nach dem 30.6.2025 und vor dem 1.1.2028 angeschafft oder hergestellt worden sind, kann eine degressive Abschreibung genutzt werden. Der Prozentsatz darf 30 % nicht übersteigen (maximal das Dreifache der linearen Abschreibung).

Werden rein elektrisch betriebene Fahrzeuge nach dem 30.6.2025 und vor dem 1.1.2028 angeschafft, ist eine arithmetisch-degressive Abschreibung möglich. Im Jahr der Anschaffung können 75 % der Anschaffungskosten abgeschrieben werden. In den fünf Folgejahren gelten dann 10 %, 5 %, 5 %, 3 % und 2 %.

Wird ein reines Elektrofahrzeug genutzt und übersteigt der Bruttolistenneupreis einen bestimmten Höchstbetrag nicht, ist der Bruttolistenneupreis als Bemessungsgrundlage für die Besteuerung der privaten Nutzung nur zu einem Viertel anzusetzen. Für nach dem 30.6.2025 angeschaffte Fahrzeuge wurde die Bruttolistenpreisgrenze von 70.000 EUR auf 100.000 EUR erhöht.

Merke: Ab 2028 wird die Körperschaftsteuer (derzeit 15 %) in fünf Schritten um jeweils 1 % pro Jahr gesenkt. Somit gelten dann 10 % ab dem Veranlagungszeitraum 2032.

Auf Antrag gilt für nicht entnommene Gewinne nach Maßgabe des § 34a Einkommensteuergesetz ein Thesaurierungssteuersatz von 28,25 %. Dieser Steuersatz sinkt in drei Stufen auf 27 % (Veranlagungszeitraum 2028 und 2029), 26 % (2030 und 2031) und 25 % (ab 2032).

Ausgleichszahlungen im Rahmen eines Zinsswaps sind als Betriebsausgaben abzugsfähig, wenn mit dem Zwinsswap ein betriebliches Zinsänderungsrisiko abgesichert werden soll. Das hat der BFH klargestellt.

Im konkreten Fall wollte ein Winzer expandieren. Die Finanzierung sollte im Wesentlichen durch Fremdkapital erfolgen. Um sich das bestehende Zinsniveau für die kostenintensive Betriebserweiterung zu sichern, schloss er in den Jahren 2011/2012 mit Banken (Forward-)Swap-Verträge, die den Austausch eines festen Zinssatzes (Winzer) gegen einen variablen Zinssatz (Bank) basierend auf einem festgelegten Kapitalbetrag zum Gegenstand hatten. Aufgrund vom Winzer nicht zu vertretener Umstände konnte mit der Herstellung der neuen Betriebsgebäude erst 2015 begonnen werden. Zu dem Zeitpunkt hatte sich das Marktzinsniveau jedoch entgegen der Prognose abgesenkt, weshalb der Winzer seinen Finanzierungsbedarf – ohne Rückgriff auf die Swap-Verträge – mit niedrig verzinsten Darlehen bei anderen Kreditinstituten deckte. Die durch den Zinsrückgang bedingten Ausgleichszahlungen aus den Swap-Verträgen machte er als Betriebsausgaben geltend.

Der BFH hat den Abzug zugelassen. Ausgleichszahlungen im Rahmen eines Zinsswaps sind Betriebsausgaben, wenn mit dem Swapgeschäft ein betriebliches Zinsänderungsrisiko abgesichert werden soll. Dazu müssen Darlehen und zinssicherndes Swap-Geschäft inhaltlich (bestands-, volumen-, laufzeit- und betragsmäßig) genau oder zumindest annähernd aufeinander abgestimmt sein (BFH, Urteil vom 10.04.2025, Az. VI R 11/22, Abruf-Nr. 248718).

Quellen

• BFH 10.4.2025, VI R 11/22, Urteil

Wann liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor? Die Antwort lautet: Es kommt (wie so oft) auf den Einzelfall an! Denn sowohl die Zahl der Objekte als auch der zeitliche Abstand zwischen Anschaffung und Verkauf haben „nur“ indizielle Bedeutung. Das zeigt auch ein aktueller Beschluss des Bundesfinanzhofs.

Hintergrund: Zur Konkretisierung bzw. zur Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung von einer gewerblichen Tätigkeit hat der Bundesfinanzhof bereits vor vielen Jahren die Drei-Objekt-Grenze entwickelt. Danach kann von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren (zwischen der Anschaffung oder Errichtung und dem Verkauf) mindestens vier Objekte veräußert werden.

Sachverhalt

Im Streitfall ging es (vereinfacht) um eine in eine Immobilienkonzernstruktur eingegliederte GmbH. Sie hatte zunächst zwei Geschäftsführer, die Gesellschafter der Holdinggesellschaft waren. Nach dem Erwerb mehrerer Vermietungsobjekte im Jahr 2007 verstarb einer der Geschäftsführer im Jahr 2012 überraschend in mittlerem Alter. Im Folgejahr (2013) veräußerte die GmbH dann 13 Immobilien. 

Daraufhin versagte das Finanzamt die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 Gewerbesteuergesetz, da die GmbH durch die Grundstücksveräußerungen die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel überschritten habe. Das Finanzgericht Münster und der Bundesfinanzhof sahen das aber anders.

Der Fünf-Jahres-Zeitraum ist zwar keine starre Grenze. Bei Grundstücksveräußerungen nach Ablauf von mehr als fünf Jahren und besonders bei erstmaligen Veräußerungen danach müssen jedoch weitere Beweisanzeichen hinzutreten, um von Anfang an einen gewerblichen Grundstückshandel zu bejahen.

Für den Bundesfinanzhof war die Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls durch das Finanzgericht nicht zu beanstanden. So durfte das Finanzgericht insbesondere auch den überraschenden Todesfall als besonderen Umstand berücksichtigen.

Praxistipp: Bei einem Verkauf von insgesamt 17 Objekten nach Ablauf der Fünf-Jahres-Frist hatte der Bundesfinanzhof vor rund 21 Jahren einen gewerblichen Grundstückshandel bejaht. In der aktuellen Entscheidung nimmt der Bundesfinanzhof darauf Bezug und führt aus, dass eine hohe Zahl von Veräußerungen außerhalb des Fünf-Jahres-Zeitraums oder eine hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt der Anschaffung und Errichtung indizieren können. Das ist aber nicht gleichbedeutend damit, dass in solchen Fällen stets von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen ist.

Quellen

• BFH, Beschluss vom 20.3.2025, Az. III R 14/23; BFH-Urteil vom 15.6.2004, Az. VIII R 7/02

Zur Thesaurierungsbegünstigung nach § 34a EStG sind zahlreiche Änderungen in Kraft getreten. Hier ein Überblick über diese Änderungen und die eine oder andere Anmerkung zu häufig gestellten Fragen aus der Beratungspraxis.

Grundsätze zur Thesaurierungsbesteuerung

Mit der Besteuerung nach § 34a EStG soll Einzelunternehmern und Mitunternehmern an Personengesellschaften die Möglichkeit geschaffen werden, ihre Gewinne in vergleichbarer Weise wie das Einkommen einer Kapitalgesellschaft tariflich zu belasten. Liegen die Voraussetzungen für die Thesaurierungsbesteuerung vor, werden Gewinne auf Antrag mit einem ermäßigten Steuersatz von nur 28,25 % besteuert. Kleiner Wermutstropfen: Diese ermäßigte Besteuerung greift nur für nicht entnommene Gewinne. Werden ermäßigt besteuerte Gewinne später doch entnommen, ist eine Nachversteuerung mit einem Steuersatz von 25 % vorzunehmen. Die Gesamtsumme der festgestellten nachversteuerungspflichtigen Beträge beläuft sich aktuell auf 5 Mrd. EUR.

Thesaurierungsbesteuerung im Vorauszahlungsverfahren nicht möglich

Nun könnte man ja auf die Idee kommen, dass dann, wenn für 2025 ein Antrag auf die Thesaurierungsbegünstigung nach § 34a EStG gestellt werden wird, die ermäßigte Besteuerung bereits bei Festsetzung der laufenden Einkommensteuervorauszahlungen beantragt werden könnte.

Das funktioniert leider nicht. Denn die Inanspruchnahme von § 34a EStG ist antragsgebunden und der Antrag kann regelmäßig erst im Rahmen der Abgabe einer Einkommensteuererklärung gestellt werden. Zudem könnte im Vorauszahlungsverfahren der Umfang der Begünstigung für 2025 noch nicht bestimmt werden.

Thesaurierungsbesteuerung auch für beschränkt Steuerpflichtige

In der Praxis werden Anträge auf die ermäßigte Besteuerung für nicht entnommene Gewinne nach § 34a EStG i. d. R. ausschließlich für unbeschränkt Steuerpflichtige gestellt. Was hier nicht beachtet wird: Die Thesaurierungsbesteuerung kann auch für beschränkt Steuerpflichtige in Anspruch genommen werden (BMF 12.3.25, IV C 6 – S 2290-a/00012/001/037, Rz. 1).

Ermittlung nicht entnommener Gewinne – altes und neues Recht im Vergleich

Aufgrund der Änderungen durch das Wachstumschancengesetz profitieren Unternehmer bei Erfüllung der notwendigen Voraussetzungen bei der Thesaurierungsbegünstigung in einem größeren Umfang.

Verpflichtung zur Abgabe einer Steuererklärung

Von dem begünstigt besteuerten Gewinn wird die angefallene Steuer (mit Tarif 28,25 % zzgl. Solidaritätszuschlag) abgezogen. Der danach verbleibende Betrag wird am Ende des Veranlagungszeitraums als nachversteuerungspflichtiger Betrag gesondert nach § 34a Abs. 3 EStG festgestellt.

Seit 2024 besteht eine gesetzliche Verpflichtung zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung, wenn im vorangegangenen Jahr ein nachversteuerungspflichtiger Betrag festgestellt wurde (§ 149 Abs. 1 Satz 1 AO i. V. m. § 25 Abs. 3 EStG i. V. m. § 51 Abs. 1 Nr. 1a EStG i. V. m. § 56 Satz 2 EStDV).

Für Veranlagungszeiträume bis zum 31.12.2023 bestand diese Erklärungspflicht noch nicht. Sofern ein Unternehmer im Folgejahr nach Festsetzung eines nachversteuerungspflichtigen Betrags gesetzlich nicht zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung verpflichtet war, sollen die Finanzämter die Erklärung nach § 149 Abs. 1 Satz 2 EStG anfordern.

Besondere Stundungsmöglichkeiten nach § 34a Abs. 6 Satz 4 EStG beachten

Werden nach § 34a EStG begünstigt besteuerte Gewinne in späteren Jahren entnommen, kommt es zu einer Nachversteuerung mit 25 %. Das kann finanziell zu Problemen führen. Deshalb sieht § 34a Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 bis 3 und Satz 2 EStG die Möglichkeit einer Steuerstundung vor. Sollte die Einziehung des Nachversteuerungsbetrags beim Unternehmer bzw. Mitunternehmer zu einer erheblichen Härte führen, kann die geschuldete Steuer auf Antrag in regelmäßigen Teilbeträgen über einen Zeitraum von zehn Jahren zinslos gestundet werden.

Ob die Einbeziehung des Nachversteuerungsbetrags in einer Summe für den Unternehmer bzw. Mitunternehmer eine erhebliche Härte darstellt, ist einzelfallbezogen nach den Grundsätzen des § 222 AO zu überprüfen (BMF 12.3.25, Rz. 54).

Beachten Sie: Voraussetzung für eine Stundung nach § 34a Abs. 6 Satz 4 EStG ist nicht, dass der Anspruch durch die Stundung nicht gefährdet erscheint. Hier unterscheidet sich die Stundung nach § 222 AO von der Stundungsmöglichkeit nach § 34a EStG.

Praxistipp: Sollte die Stundung nach § 34a Abs. 6 Satz 4 EStG wegen des Wechsels der Gewinnermittlungsart oder im Rahmen einer freiwilligen Nachversteuerung gem. § 34a Abs. 6 Satz 1 Nr. 4 und 5 EStG beantragt werden, wird das FA die Stundung ablehnen. Eine Stundung nach § 34a EStG ist in diesen Fällen nicht vorgesehen. Es bleibt aber immer noch die Möglichkeit, einen Antrag auf Steuerstundung nach § 222 AO zu stellen.

Verhältnis der Thesaurierungsbegünstigung zu anderen Vorschriften

In der Praxis kommt es häufig vor, dass der Abzug eines Investitionsabzugsbetrags (IAB), die Hinzurechnung des IAB sowie die Minderung der Anschaffungskosten nach § 7g Abs. 2 Satz 3 EStG rückgängig gemacht werden. Hier ergeben sich i. d. R. Folgeanpassungen zur Thesaurierungsbegünstigung (BMF 15.6.22, IV C 6 – S 2139-b/21/10001 :001, Rz. 51).

Praxistipp: Werden aufgrund der Rückgängigmachung von Beträgen im Zusammenhang mit dem IAB oder mit der Sonderabschreibung keine Anpassungen bei der Ermittlung der nicht entnommenen Gewinne nach § 34a EStG vorgenommen, führt das in der Praxis häufig dazu, dass der Veranlagungsbeamte den Steuerfall zur Betriebsprüfung meldet.

Mitarbeiter arbeiten erholt besser als unter Dauerstress. Kluge Arbeitgeber unterstützen deshalb die Erholung ihrer Arbeitnehmer und motivieren durch ein Urlaubsgeld. Steuer- und sozialversicherungsrechtlich noch schlauer sind Erholungsbeihilfen. Lesen Sie die Details beider sommerlicher Boni.

Urlaubsgeld

Urlaubsgeld wird zusätzlich zum fortgezahlten Entgelt gezahlt. Eine gesetzliche Verpflichtung zur Zahlung von Urlaubsgeld gibt es nicht direkt, allerdings sehen zahlreiche Tarifverträge oder auch Betriebsvereinbarungen und Einzelarbeitsverträge ein Urlaubsgeld vor. Wird es mehrmals freiwillig gezahlt, kann sich auch daraus eine Verpflichtung aus betrieblicher Übung ergeben. 

Merke: Auch Teilzeitbeschäftigten und Minijobbern kann Urlaubsgeld bezahlt werden. Da es zum Arbeitslohn zählt, muss aufgepasst werden, dass bei Minijobbern die Entgeltgrenze nicht überschritten wird – wobei es hier auf die Einhaltung der Jahressumme von derzeit 6.672 EUR ankommt. 

Beachten Sie: Beim Arbeitnehmer kommt letztlich nicht das ganze Urlaubsgeld an, da darauf Lohnsteuer und Sozialabgaben anfallen. 

Erholungsbeihilfen

Ein nobles Gehaltsextra zur Nettolohnoptimierung und zugleich Mitarbeitermotivation bietet die Erholungsbeihilfe. Der steuerliche Vorteil: Wird die Zweckgebundenheit eingehalten, gibt es bestimmte Beträge, bis zu deren Höhe auf Erholungsbeihilfen nur eine pauschale Lohnsteuer von 25 % plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer entsteht (§ 40 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Einkommensteuergesetz (EStG)). Diese Lohnsteuerpauschalierung zieht wiederum die Sozialversicherungsfreiheit nach sich. Damit entstehen zum einen für den Arbeitgeber weniger Lohnkosten in Summe und beim Arbeitnehmer kommt netto mehr an. 

Begünstigt sind die Beihilfen bis zu (jährlich) 156 EUR für den Arbeitnehmer selbst, 104 EUR für den Ehegatten und 52 EUR je kindergeldberechtigtem Kind.  

Merke: Das Geld muss zu Erholungszwecken verwendet werden. Davon ist auszugehen, wenn es im zeitlichen Zusammenhang mit einem Urlaub gezahlt wird (Auszahlung bis zu drei Monaten vor oder nach dem Urlaub). Um etwaigen „Problemen“ bei einer Außenprüfung vorzubeugen, sollten Arbeitgeber eine schriftliche Bestätigung des Arbeitnehmers zum Lohnkonto nehmen.

Quellen

• u. a. § 40 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 EStG