Sozialversicherung forciert Digitalisierung

SHBB Bad Oldesloe

Nach einer Reihe gesetzlicher Änderungen werden alle Rentenversicherungsträger schrittweise auf eine konsequente digitale Belegführung und digitale Meldeverfahren durch die Arbeitgeber sowie digitale Prüfungsabläufe umstellen. Für Arbeitgeber und Arbeitnehmer sind insbesondere folgende Änderungen bedeutsam:

Digitale Entgeltunterlagen

Bereits seit 2008 haben Arbeitgeber die Möglichkeit, Entgeltunterlagen für ihre Beschäftigten in digitaler Form zu führen. Ab 1. Januar 2022 entfällt die Freiwilligkeit, das heißt sämtliche Arbeitgeber sind grundsätzlich verpflichtet, die Entgeltunterlagen in elektronischer Form zu führen. Um dies zu ermöglichen, müssen ab Anfang 2022 Arbeitnehmer ihren Arbeitgebern sämtliche Entgeltunterlagen in digitaler Form zur Verfügung stellen. Diese beiden Änderungen betreffen insbesondere begleitende Entgeltunterlagen, die bisher durch die Beschäftigten oder direkt durch die zuständigen Stellen wie Krankenkassen den Arbeitgebern zum Teil noch in Papierform übermittelt wurden. Arbeitgeber können sich auf Antrag von der elektronischen Führung von Entgeltunterlagen befreien lassen. Diese Befreiungsmöglichkeit ist bis zum 31.12.2026 befristet.

Elektronische Datenübermittlung bei Arbeitgeberprüfungen

Bereits seit 2002 werden steuerliche Betriebsprüfungen flächendeckend mit elektronischer Unterstützung durchgeführt. Mit Beginn des Jahres 2023 gilt dies auch für Arbeitgeberprüfungen durch die Rentenversicherungsträger, die spätestens alle vier Jahre prüfen, ob ein Arbeitgeber die sozialversicherungspflichtigen Meldepflichten und Zahlungen ordnungsgemäß erfüllt hat. Geprüft werden auch Steuerberater und andere Dritte, die im Auftrag eines Arbeitgebers Löhne und Gehälter abrechnen. Bereits seit 2012 besteht die Möglichkeit, dass Arbeitgeberprüfungen auf freiwilliger Basis elektronisch unterstützt durchgeführt werden können. So sind nach Mitteilung der Sozialversicherungsträger im Jahr 2020 bereits mehr als 50 Prozent aller Sozialversicherungsprüfungen auf elektronischer Datenbasis durchgeführt worden. Im Zuge der Coronakrise dürfte dieser Anteil in den letzten Jahren weiter stark angestiegen sein.

Die bisher freiwillige Übermittlung von elektronischen Entgeltunterlagen bei Sozialversicherungsprüfungen wird ab dem 1. Januar 2023 verpflichtend. Grundlage dafür schaffen die oben genannten Vorschriften zur Führung der Entgeltunterlagen in elektronischer Form. Auf Antrag des Arbeitgebers kann der zuständige Rentenversicherungsträger auf die elektronische Übermittlung verzichten. Die Prüfung ist dann wie bisher vor Ort beim Arbeitgeber auf Grundlage der schriftlichen Unterlagen durchzuführen. Auch diese Befreiungsmöglichkeit ist allerdings bis Ende 2026 befristet. Die Befreiungsanträge sind an keine besonderen Formerfordernisse gebunden. Wenn sowohl die Befreiung von der elektronischen Führung der begleitenden Entgeltunterlagen als auch von der elektronischen Datenübermittlung beantragt werden sollen, müssen zwei Anträge gestellt werden.

Antrag auf A1-Bescheinigung

Selbstständige, die eine Tätigkeit vorübergehend im europäischen Ausland, in der Schweiz oder im Vereinigten Königreich ausüben, müssen eine sogenannte A1-Bescheinigung beantragen. Diese dokumentiert, dass für die Zeit der vorübergehenden Auslandstätigkeit das deutsche Sozialversicherungsrecht weiterhin anwendbar ist und insbesondere bei der Entrichtung von Krankenversicherungs- und Rentenversicherungsbeiträgen keine Änderungen eintreten. Diese sozialversicherungsrechtlich erforderliche A1-Bescheinigung kann seit dem 1. Januar 2022 ausschließlich über das Portal sv.net unter https://standard.gkvnet-ag.de/svnet beantragt werden. Die bisherige Antragstellung auf Papiervordrucken ist nicht mehr möglich.

Anpassung der Lohn- und Gehaltsabrechnungsprogramme

Die elektronisch unterstützte Sozialversicherungsprüfung wird bisher von einigen Softwareanbietern nur als kostenpflichtiges Zusatzmodul angeboten. Zum Teil müssen die betreffenden IT-Programme mit erheblichem Programmieraufwand auf die ab 2023 verpflichtenden Datenübermittlungen umgestellt werden. Wenn die Lohn- und Gehaltsabrechnung für Ihre Arbeitnehmer durch eine Kanzlei des LBV Unternehmensverbundes mit dem System der Datev erstellt werden oder Sie in Ihrem Betrieb direkt die Lohn- und Gehaltsabrechnungssoftware der Datev einsetzen, sind die neuen gesetzlichen Voraussetzungen bereits erfüllt. Wenn Sie Software eines anderen Anbieters einsetzen, können Sie unter der Internetadresse https://gkv-ag.de/das-verfahren erkennen, ob die von Ihnen eingesetzte Software die gesetzlichen Voraussetzungen bereits erfüllt.

E-Autos: CO2-Einsparung versilbern

E-Autos: CO2-Einsparung THG-Quote SHBB Bad Oldesloe

Bereits seit mehreren Jahren sind Mineralölproduzenten, -großhändler und andere Unternehmen mit eigenem Steuerlager (Mineralölhändler) verpflichtet, die Treibhausgasemissionen des von ihnen in Verkehr gebrachten Diesels und Benzins jährlich um einen festgelegten Prozentsatz gegenüber einem Referenzwert zu reduzieren. Diese Treibhausgas-Minderungsquote (THG-Quote) beträgt für 2022 sieben Prozent und steigt bis 2030 auf 25 Prozent an. Erfüllt ein Mineralölhändler die THG-Quote nicht, muss er die im Bundesemissionsschutzgesetz festgelegte „Strafzahlung“, aktuell 600 Euro pro nicht abgedeckter Tonne CO2, leisten.

Um die THG-Quote zu erfüllen, stehen den Mineralölhändlern verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Die Bekannteste ist, dem Benzin oder Diesel Biokraftstoff wie zum Beispiel Rapsmethylester oder Palmöl beizumischen. Allerdings wird die Anrechnung solcher Beimischungen künftig deutlich eingeschränkt oder sogar – wie beim Palmöl – gänzlich gestrichen, sodass sich allein durch Beimischen von Biokraftstoffen die THG-Quoten in Zukunft kaum noch erfüllen lassen. Zur Einhaltung der THG-Quoten können auch mithilfe erneuerbarer Energien erzeugte synthetische Kraftstoffe wie Biomethan, E-Fuels, grüner Wasserstoff oder Strom zum Einsatz kommen. Und nicht zuletzt können die THG-Quoten durch Übertragung von eingesparten Treibhausgasemissionen Dritter erfüllt werden. Letzteres ist seit Anfang dieses Jahres auch für die Halter von Elektroautos (keine Plug-In-Hybride) interessant, denn auch sie können seither vom Handel mit eingesparten Treibhausgasemissionen profitieren.

Ein reines Elektroauto spart derzeit im Vergleich zu konventionellen Benzin- und Dieselfahrzeugen durchschnittlich Emissionen von rund 1.030 kg CO2-Äquivalente pro Jahr ein. Dieser Wert basiert auf einem vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMU) jährlich aktualisierten pauschalierten Schätzwert des durchschnittlichen Stromverbrauchs reiner E-Autos. Die CO2-Einsparungen können die Halter von E-Autos an spezielle Zwischenhändler (THG-Quotenhändler) verkaufen. Für die Übertragung der Quoten gibt es unterschiedliche Modelle mit verschiedenen Laufzeiten. Die Preisangebote liegen aktuell zwischen rund 250 bis 400 Euro brutto pro Jahr. Die THG-Quotenhändler veräußern die von einzelnen Fahrzeughaltern eingekauften THG-Quoten dann im Bündel an die Mineralölhändler weiter.

Wenn Sie als Halter eines E-Autos Ihre Emissionseinsparungen verkaufen möchten, finden Sie im Internet eine Vielzahl von THG-Quotenhändlern. Eine aktuelle Liste hat die Plattform für Elektromobilität www.electrive.net veröffentlicht. Für die Abwicklung des Geschäfts müssen Sie als Fahrzeughalter dem THG-Quotenhändler Ihre Kontaktdaten mitteilen sowie eine Kopie der Zulassungsbescheinigung Teil I des E-Autos übermitteln. Die Überprüfung des Handels mit den Emissionseinsparungen erfolgt durch das Umweltbundesamt, welches die Daten der Fahrzeughalter von den THG-Quotenhändlern übermittelt bekommt.

Da die THG-Quotenhändler die Emissionseinsparungen zu unterschiedlichen Bedingungen einkaufen, sollten Sie sich vor Abschluss eines Vertrages auch über die steuerrelevanten Konditionen und Angebote informieren. Für Sie als Verkäufer ist dabei insbesondere Folgendes zu beachten:

Gehört das E-Auto zu einem steuerlichen Betriebsvermögen, führt die Veräußerung der Emissionseinsparungen in voller Höhe zu Betriebseinnahmen.

Bei einer Dienstwagenüberlassung an Arbeitnehmer oder einer Nutzung des PKW’s durch den Betriebsinhaber auch zu privaten Zwecken und Ermittlung des geldwerten Vorteils durch Fahrtenbuchmethode mindern die Einnahmen aus der Veräußerung der Emissionseinsparungen nach hier vertretener Auffassung die laufenden PKW-Betriebskosten.

Gehört das Fahrzeug zum Privatvermögen, sind die Erlöse aus dem Verkauf der Emissionseinsparungen den sonstigen Einkünften zuzuordnen. Betragen sämtliche sonstigen Einkünfte zusammen weniger als 256 Euro im Jahr, sind diese einkommensteuerfrei. Erzielt der Halter des Fahrzeuges ausschließlich Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit, von denen bereits ein Steuerabzug vorgenommen worden ist, kann eine Steuerfreigrenze von 410 Euro berücksichtigt werden.

Der Verkauf der Emissionseinsparungen unterliegt der umsatzsteuerlichen Regelbesteuerung, wenn der Halter des E-Autos den Verkauf als Unternehmer im Rahmen seines Unternehmens tätigt. Pauschalierende Landwirte können eventuell die 4.000-Euro-Freigrenze für Umsätze, die grundsätzlich der Regelbesteuerung unterliegen, nutzen.

Ist der Halter des E-Autos ansonsten nicht oder nur geringfügig unternehmerisch tätig, wird der Verkauf von Emissionseinsparungen aufgrund der Kleinunternehmerregelung regelmäßig keine Umsatzsteuerpflicht auslösen.

Baumschulerlass verlängert

Baumschuleerlass SHBB Bad Oldesloe

Für die steuerliche Bewertung von mehrjährigen Kulturen in Baumschulbetrieben erlaubt die Finanzverwaltung seit vielen Jahrzehnten anstelle einer jährlichen Einzelbewertung ein einfaches pauschales Verfahren. Die bisherige Fassung des sogenannten Baumschulerlasses des Bundesfinanzministeriums (BMF) sollte ursprünglich bereits letztmals für das Wirtschaftsjahr 2017/18 beziehungsweise 2018 anwendbar sein. Im Oktober 2018 hatte das BMF die Anwendung des Erlasses zunächst bis zum Ablauf des Wirtschaftsjahres 2020/21 beziehungsweise 2021 verlängert. Mit Schreiben aus November 2021 hat das BMF nunmehr die Verlängerung bis zum Ablauf des Wirtschaftsjahres 2022/23 beziehungsweise 2023 ausgedehnt.

Klimaschutzmaßnahmen im Gebäudebereich

Klimaschutzmaßnahmen im Gebäudebereich SHBB Bad Oldesloe

Um Treibhausgasemissionen zu verringern und die international vereinbarten Ziele zur Begegnung des Klimawandels zu erreichen, hat der Gesetzgeber bereits eine Vielzahl von Maßnahmen beschlossen. So wurde durch das Bundes-Klimaschutzgesetz (KSG) bestimmt, wie viele Tonnen CO2-Äquivalent in den Sektoren Energiewirtschaft, Industrie, Verkehr, Landwirtschaft, Abfallwirtschaft und Sonstiges jedes Jahr emittiert werden dürfen. Auch für den Gebäudesektor wurden solche Höchstgrenzen für Treibhausgasemissionen durch das KSG erlassen. Für das Jahr 2022 sieht das Gesetz für den Gebäudesektor eine Jahresemissionsmenge in Höhe von 108 Millionen Tonnen CO2- Äquivalent vor. Diese Menge soll sich bis zum Jahr 2030 auf 67 Millionen Tonnen verringern.

Vorgaben, wie im Gebäudebereich Energie und damit auch Treibhausgase einspart werden sollen, macht das Gebäudeenergiegesetz des Bundes (GEG). Das GEG bestimmt die technischen Mindestanforderungen, die zur Einsparung von Energie beim Errichten von neuen Gebäuden sowie bei Bestandsbauten einzuhalten sind. So verlangt das GEG zum Beispiel, dass Gebäudeeigentümer Heizkessel, die vor mehr als 30 Jahren eingebaut wurden, austauschen. Ausgenommen hiervon sind Niedertemperaturheiz- und Brennwertkessel. Des Weiteren sieht das GEG vor, dass eine Dachdämmung oder eine Dämmung der obersten Geschossdecke eingebaut werden muss, wenn der Ist-Zustand dem Mindestwärmeschutz nicht genügt. Es sei denn, die Nachrüstung wäre unwirtschaftlich. Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen besteht diese Pflicht zur Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke nur, wenn es nach dem 1. Februar 2002 zu einem Eigentümerwechsel gekommen ist.

Einige Bundesländer haben ebenfalls eigene Klimaschutzgesetze erlassen, unter anderem Schleswig-Holstein, Hamburg, Niedersachsen, Bremen und Nordrhein-Westfalen. Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg gehören bisher nicht dazu. Während allen Klimaschutzgesetzen der Länder gemein ist, dass sie insbesondere den staatlichen Stellen Zielvorgaben für den Klimaschutz setzten, machen die Klimaschutzgesetze von Hamburg und Schleswig-Holstein auch den privaten Eigentümern von Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden Vorgaben für den Einsatz von erneuerbaren Energien bei der Wärmeversorgung. So müssen die Eigentümer von Gebäuden, die vor dem 1.1.2009 errichtet wurden, in Hamburg seit dem 1.7.2021 sowie in Schleswig-Holstein seit dem 1.7.2022 beim Austausch oder dem nachträglichen Einbau einer Heizungsanlage mindestens 15 Prozent des jährlichen Wärmeenergiebedarfs durch erneuerbare Energien decken. In Schleswig-Holstein muss zudem ab dem 1.1.2023 beim Neubau sowie bei der Renovierung von mehr als zehn Prozent der Dachfläche von Nichtwohngebäuden eine Photovoltaikanlage zur Stromerzeugung installiert werden, wenn die Dachfläche dafür geeignet ist.

Beabsichtigen Sie, ein Gebäude neu zu errichten oder eine Bestandsimmobilie zu sanieren, sollten Sie sich zuvor umfassend informieren und gegebenenfalls einen Energieberater einbinden, um die gesetzlichen Anforderungen des GEG und die speziellen Anforderungen der Landesgesetzte zu erfüllen. Ein Energieberater kann Ihnen auch Hilfe bei der Auswahl und Nutzung der zahlreichen öffentlichen Förderprogramme leisten.

Darlehen zwischen Gesellschaft und Gesellschafter

SHBB Bad Oldesloe

Bei Rechtsbeziehungen zwischen einem Gesellschafter und seiner Gesellschaft ist insbesondere aus steuerlicher Sicht Umsicht geboten. Dies betrifft zum Beispiel die pacht- oder mietweise Überlassung von Grund und Boden oder Gebäuden, Maschinen- oder andere Dienstleistungen, Arbeitsleistungen, die Geschäftsführervergütung und nicht zuletzt auch die Überlassung von Geldbeträgen in Form von Darlehen. Bei all diesen Verträgen lauern steuerliche Fallstricke, wenn sie allein aus steuerlichen Gründen in unüblicher Weise gestaltet werden.

Fremdüblichkeit bei Darlehen

Das Finanzamt prüft hinsichtlich der Fremdüblichkeit eines Darlehensvertrages regelmäßig zunächst, ob dieser ernsthaft vereinbart wurde, zivilrechtlich wirksam ist und tatsächlich durchgeführt wird. Weiterhin werden oftmals die Bedingungen von Kreditinstituten für vergleichbare Darlehen herangezogen. So hat der Bundesfinanzhof mit aktuellem Urteil aus Mai 2021 aufgrund fehlender beziehungsweise gegenüber anderen Gläubigern nachrangiger Besicherung eines Gesellschafterdarlehens erhöhte Zinssätze als fremdüblich anerkannt.

Ist die Verzinsung nicht fremdüblich, drohen steuerliche Nachteile. Die Wirkungsweisen sind davon abhängig, ob es sich bei der Gesellschaft um eine Kapital- oder Personengesellschaft handelt.

Kapitalgesellschaften

Erhält ein Gesellschafter ein Darlehen von einer GmbH oder anderen Kapitalgesellschaft, an der er beteiligt ist, muss er dafür keine oder unüblich niedrige Zinsen zahlen, liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung vor, die zu versteuern ist. Zahlt der Gesellschafter dagegen unüblich hohe Zinsen an die GmbH, handelt es sich bei dem überhöhten Teil um eine verdeckte Einlage in die GmbH, die seine Anschaffungskosten für die GmbH-Beteiligung erhöht und sich damit steuerlich erst dann auswirkt, wenn er die Beteiligung veräußert oder aufgibt. Eine verdeckte Gewinnausschüttung liegt auch dann vor, wenn im umgekehrten Fall ein Gesellschafter seiner GmbH ein Darlehen gewährt und dafür überhöhte Zinsen erhält. Hat der Gesellschafter dagegen ein zinsloses Darlehen gewährt, liegt keine verdeckte Einlage vor, sondern die GmbH muss die Verbindlichkeit in der Steuerbilanz mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent abzinsen, wenn die Restlaufzeit des Darlehens noch mindestens zwölf Monate beträgt. Die Differenz ist als Gewinn zu versteuern. Einen fiktiven Zinsaufwand kann die GmbH nur über die Restlaufzeit verteilt absetzen. Das Finanzamt verzichtet aber auf die Abzinsung, wenn ein Zinssatz von mehr als null Prozent vereinbart wurde. Eine geringfügige Verzinsung von 0,5 Prozent pro Jahr sollte im Regelfall angesichts des derzeitigen Zinsniveaus ausreichen.

Personengesellschaften

Gewährt ein Gesellschafter einer Personengesellschaft (GbR, KG, OHG etc.), an der er beteiligt ist, ein Darlehen, muss die Gesellschaft das Darlehen in ihrer Gesamthandsbilanz hierfür eine Verbindlichkeit ausweisen. Der Verbindlichkeit steht in gleicher Höhe eine Forderung in der Sonderbilanz des Gesellschafters gegenüber. Dies gilt grundsätzlich unabhängig davon, ob die Darlehensbedingungen fremdüblich ausgestaltet worden sind oder nicht. Bei verzinslichen Darlehen stellen die vereinnahmten Zinsen beim Gesellschafter steuerpflichtige Betriebseinnahmen dar. Bei einem unverzinslichen Gesellschafterdarlehen nimmt das Finanzamt anders als bei einer GmbH jedoch keine Abzinsung der Verbindlichkeiten vor.

Wenn im umgekehrten Fall die Personengesellschaft ihrem Gesellschafter ein Darlehen gewährt, unterscheidet die Finanzverwaltung: Wurde dieses im betrieblichen Interesse der Gesellschaft ausgereicht, so stellt es eine Forderung der Gesellschaft und eine Verbindlichkeit im Sonderbetriebsvermögen des Gesellschafters dar. Handelt es sich um ein unverzinsliches Darlehen, ist die Verbindlichkeit beim Gesellschafter abzuzinsen. Kann kein betriebliches Interesse der Gesellschaft nachgewiesen werden, behandelt das Finanzamt die Darlehensgewährung in voller Höhe als Entnahme.

Das Grundbuch

Das Grundbuch SHBB Bad Oldesloe

Das Grundbuch ist eins der wichtigsten Einrichtungen des deutschen Rechts- und Wirtschaftssystems. In diesem öffentlichen Register sind alle in Deutschland gelegenen Grundstücke mit ihren Eigentümern verzeichnet. Aber Achtung: Das Grundbuch ist nicht allwissend!

Geführt wird das Grundbuch von den Grundbuchämtern, die bei den örtlichen Amtsgerichten angesiedelt sind. Bevor ein Grundstück erstmals in das Grundbuch eingetragen wird, erhält es eine eindeutige Bezeichnung mit den drei Merkmalen Gemarkung (Gemeinde), Flur-Nr. und Flurstücks-Nr. Erst jetzt kann es veräußert oder mit bestimmten Rechten belastet werden. Soll ein Grundstück verkauft werden, ist neben der Erklärung, dass das Eigentum auf den neuen Eigentümer übergehen soll, die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch erforderlich. Eintragungen dürfen nur nach den Vorschriften der Grundbuchordnung und aufgrund notarieller oder anderer dafür vorgesehener Urkunden vorgenommen werden. Durch diese sehr strengen Verfahrensvorschriften wird sichergestellt, dass die Eigentumsangaben der wahren Rechtslage entsprechen.

Grundbucheinsicht

Wegen ihrer großen Bedeutung für die Rechts- und Wirtschaftsordnung dürfen die Unterlagen das Grundbuchamt nie verlassen. Eine Einsichtnahme oder die Anforderung einer Kopie des Grundbuchauszuges ist möglich. Wer nicht Eigentümer des Grundstücks ist, muss dafür aber ein berechtigtes Interesse nachweisen. Bei Finanzierungsverhandlungen überlassen es Kreditinstitute daher meist dem Eigentümer, einen Grundbuchauszug zu beschaffen. Ein Pächter, der sichergehen will, dass er die Pacht an den rechtmäßigen Empfänger entrichtet, wird selbst Einsicht nehmen können. Für Notare wird das Vorliegen eines berechtigten Interesses aufgrund ihrer Tätigkeit regelmäßig unterstellt. Diese gilt für Steuerberater nicht in gleicher Weise. Möchten Sie, dass Ihr Steuerberater für Sie eine Kopie des Grundbuchauszuges für ein Ihnen gehörendes Grundstück anfordert, müssen Sie ihn entsprechend bevollmächtigen.

Grundbuchberichtigung

Grundbucheinträge können aus verschiedenen Gründen unrichtig werden. Stirbt der Grundstückseigentümer, geht kraft Gesetzes das Grundstück auf den oder die Erben über. Eine automatische Anpassung des Grundbuches erfolgt nicht. Erst wenn ein Erbe das Grundbuch unter Vorlage des Erbscheins berichtigen lässt, entspricht die im Grundbuch für dieses Grundstück dargestellte Rechtslage wieder der wahren, tatsächlichen Rechtslage. Ein weiteres Beispiel: Wurde ein Darlehen durch die Bestellung einer Grundschuld besichert, dann gibt das Kreditinstitut diese Sicherheit nach erfolgter Tilgung an den Eigentümer zurück. Die Grundschuld bleibt aber im Grundbuch eingetragen. Für den Eigentümer ist es daher wichtig, dass er die für die Berichtigung des Grundbuchs notwendige Löschungsbewilligung der Bank ausgehändigt bekommt. Praxistipp: Sind Sie in einer solchen Situation, und ist es absehbar, dass Sie das Grundstück erneut zur Sicherung eines Kredits verwenden werden, dann lassen Sie im Grundbuch eine Grundschuld auf Ihren Namen in Form einer Briefgrundschuld eintragen. Eine solche Briefgrundschuld können Sie immer wieder durch Abtretung an ein beliebiges Kreditinstitut als Sicherheit verwenden, müssen aber nur einmal die Gebühr für die Grundschuldbestellung bezahlen. Da die Berichtigung des Grundbuchs nur mit den entsprechenden Urkunden und Unterlagen erfolgt, ist es ratsam, bei der Erstellung eines Testaments oder im Zuge einer Generationsnachfolge zu Lebzeiten das Grundbuch aufzuräumen. Dabei können verschiedene Grundbücher betroffen sein, da ein Grundstück nur in dem Grundbuchamt geführt wird, in dessen Zuständigkeitsbereich es liegt. Übrigens: Löschungen werden im Grundbuch durch Eintragung in roter Schrift und Durchstreichung kenntlich gemacht. So kann die Entwicklung eines Rechts auch Jahrzehnte später noch nachvollzogen werden.

Grundbuchblatt

Geführt wird das Grundbuch heute zunehmend in elektronischer Form. Für jeden Grundbesitz gibt es ein Grundbuchblatt, das aus mehreren Seiten besteht: dem Deckblatt mit dem zuständigen Amtsgericht und der Gemeinde, dem Bestandsverzeichnis und drei sogenannten Abteilungen. Im Bestandsverzeichnis ist neben der Lage (Adresse/ Gemarkung, Flur- und Flurstücks-Nr.) auch die Größe des Grundstücks angegeben. Aber Achtung: Die Größenangabe wird vom Grundbuchamt nicht zwingend gepflegt und kann fehlerhaft sein. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs bezieht sich ausschließlich auf Eigentumsverhältnisse und die eingetragenen Rechte und Belastungen, verbindliche Größenangaben für jedes Grundstück in Deutschland führen die Katasterämter. In Abteilung I des Grundbuchblatts ist der oder sind die Eigentümer eingetragen, in Abteilung II sind Dienstbarkeiten wie Wege- oder Wohnungsrechte verzeichnet. In Abteilung III schließlich werden Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden vermerkt. Zu beachten ist, dass im Grundbuchblatt zwar bundesweit privatrechtliche Duldungspflichten eingetragen werden; öffentlich-rechtliche Pflichten hingegen, etwa die Duldung einer Abwasserleitung, Hochspannungsleitung und dergleichen, sind in den allermeisten Bundesländern in gesonderten Baulastenverzeichnissen der Baubehörden eingetragen.

Da für die anstehende Ermittlung der neuen Grundsteuerwerte neben den Eigentumsverhältnissen auch die korrekten Größen der Grundstücke erforderlich ist, muss oftmals auch auf die Unterlagen des Katasteramtes zurückgegriffen werden.