Das Grundbuch ist eins der wichtigsten Einrichtungen des deutschen Rechts- und Wirtschaftssystems. In diesem öffentlichen Register sind alle in Deutschland gelegenen Grundstücke mit ihren Eigentümern verzeichnet. Aber Achtung: Das Grundbuch ist nicht allwissend!
Geführt wird das Grundbuch von den Grundbuchämtern, die bei den örtlichen Amtsgerichten angesiedelt sind. Bevor ein Grundstück erstmals in das Grundbuch eingetragen wird, erhält es eine eindeutige Bezeichnung mit den drei Merkmalen Gemarkung (Gemeinde), Flur-Nr. und Flurstücks-Nr. Erst jetzt kann es veräußert oder mit bestimmten Rechten belastet werden. Soll ein Grundstück verkauft werden, ist neben der Erklärung, dass das Eigentum auf den neuen Eigentümer übergehen soll, die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch erforderlich. Eintragungen dürfen nur nach den Vorschriften der Grundbuchordnung und aufgrund notarieller oder anderer dafür vorgesehener Urkunden vorgenommen werden. Durch diese sehr strengen Verfahrensvorschriften wird sichergestellt, dass die Eigentumsangaben der wahren Rechtslage entsprechen.
Grundbucheinsicht
Wegen ihrer großen Bedeutung für die Rechts- und Wirtschaftsordnung dürfen die Unterlagen das Grundbuchamt nie verlassen. Eine Einsichtnahme oder die Anforderung einer Kopie des Grundbuchauszuges ist möglich. Wer nicht Eigentümer des Grundstücks ist, muss dafür aber ein berechtigtes Interesse nachweisen. Bei Finanzierungsverhandlungen überlassen es Kreditinstitute daher meist dem Eigentümer, einen Grundbuchauszug zu beschaffen. Ein Pächter, der sichergehen will, dass er die Pacht an den rechtmäßigen Empfänger entrichtet, wird selbst Einsicht nehmen können. Für Notare wird das Vorliegen eines berechtigten Interesses aufgrund ihrer Tätigkeit regelmäßig unterstellt. Diese gilt für Steuerberater nicht in gleicher Weise. Möchten Sie, dass Ihr Steuerberater für Sie eine Kopie des Grundbuchauszuges für ein Ihnen gehörendes Grundstück anfordert, müssen Sie ihn entsprechend bevollmächtigen.
Grundbuchberichtigung
Grundbucheinträge können aus verschiedenen Gründen unrichtig werden. Stirbt der Grundstückseigentümer, geht kraft Gesetzes das Grundstück auf den oder die Erben über. Eine automatische Anpassung des Grundbuches erfolgt nicht. Erst wenn ein Erbe das Grundbuch unter Vorlage des Erbscheins berichtigen lässt, entspricht die im Grundbuch für dieses Grundstück dargestellte Rechtslage wieder der wahren, tatsächlichen Rechtslage. Ein weiteres Beispiel: Wurde ein Darlehen durch die Bestellung einer Grundschuld besichert, dann gibt das Kreditinstitut diese Sicherheit nach erfolgter Tilgung an den Eigentümer zurück. Die Grundschuld bleibt aber im Grundbuch eingetragen. Für den Eigentümer ist es daher wichtig, dass er die für die Berichtigung des Grundbuchs notwendige Löschungsbewilligung der Bank ausgehändigt bekommt. Praxistipp: Sind Sie in einer solchen Situation, und ist es absehbar, dass Sie das Grundstück erneut zur Sicherung eines Kredits verwenden werden, dann lassen Sie im Grundbuch eine Grundschuld auf Ihren Namen in Form einer Briefgrundschuld eintragen. Eine solche Briefgrundschuld können Sie immer wieder durch Abtretung an ein beliebiges Kreditinstitut als Sicherheit verwenden, müssen aber nur einmal die Gebühr für die Grundschuldbestellung bezahlen. Da die Berichtigung des Grundbuchs nur mit den entsprechenden Urkunden und Unterlagen erfolgt, ist es ratsam, bei der Erstellung eines Testaments oder im Zuge einer Generationsnachfolge zu Lebzeiten das Grundbuch aufzuräumen. Dabei können verschiedene Grundbücher betroffen sein, da ein Grundstück nur in dem Grundbuchamt geführt wird, in dessen Zuständigkeitsbereich es liegt. Übrigens: Löschungen werden im Grundbuch durch Eintragung in roter Schrift und Durchstreichung kenntlich gemacht. So kann die Entwicklung eines Rechts auch Jahrzehnte später noch nachvollzogen werden.
Grundbuchblatt
Geführt wird das Grundbuch heute zunehmend in elektronischer Form. Für jeden Grundbesitz gibt es ein Grundbuchblatt, das aus mehreren Seiten besteht: dem Deckblatt mit dem zuständigen Amtsgericht und der Gemeinde, dem Bestandsverzeichnis und drei sogenannten Abteilungen. Im Bestandsverzeichnis ist neben der Lage (Adresse/ Gemarkung, Flur- und Flurstücks-Nr.) auch die Größe des Grundstücks angegeben. Aber Achtung: Die Größenangabe wird vom Grundbuchamt nicht zwingend gepflegt und kann fehlerhaft sein. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs bezieht sich ausschließlich auf Eigentumsverhältnisse und die eingetragenen Rechte und Belastungen, verbindliche Größenangaben für jedes Grundstück in Deutschland führen die Katasterämter. In Abteilung I des Grundbuchblatts ist der oder sind die Eigentümer eingetragen, in Abteilung II sind Dienstbarkeiten wie Wege- oder Wohnungsrechte verzeichnet. In Abteilung III schließlich werden Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden vermerkt. Zu beachten ist, dass im Grundbuchblatt zwar bundesweit privatrechtliche Duldungspflichten eingetragen werden; öffentlich-rechtliche Pflichten hingegen, etwa die Duldung einer Abwasserleitung, Hochspannungsleitung und dergleichen, sind in den allermeisten Bundesländern in gesonderten Baulastenverzeichnissen der Baubehörden eingetragen.
Da für die anstehende Ermittlung der neuen Grundsteuerwerte neben den Eigentumsverhältnissen auch die korrekten Größen der Grundstücke erforderlich ist, muss oftmals auch auf die Unterlagen des Katasteramtes zurückgegriffen werden.