Autor: SHBB

Bereits seit mehreren Jahren sind Mineralölproduzenten, -großhändler und andere Unternehmen mit eigenem Steuerlager (Mineralölhändler) verpflichtet, die Treibhausgasemissionen des von ihnen in Verkehr gebrachten Diesels und Benzins jährlich um einen festgelegten Prozentsatz gegenüber einem Referenzwert zu reduzieren. Diese Treibhausgas-Minderungsquote (THG-Quote) beträgt für 2022 sieben Prozent und steigt bis 2030 auf 25 Prozent an. Erfüllt ein Mineralölhändler die THG-Quote nicht, muss er die im Bundesemissionsschutzgesetz festgelegte „Strafzahlung“, aktuell 600 Euro pro nicht abgedeckter Tonne CO₂, leisten.

Um die THG-Quote zu erfüllen, stehen den Mineralölhändlern verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Die Bekannteste ist, dem Benzin oder Diesel Biokraftstoff wie zum Beispiel Rapsmethylester oder Palmöl beizumischen. Allerdings wird die Anrechnung solcher Beimischungen künftig deutlich eingeschränkt oder sogar – wie beim Palmöl – gänzlich gestrichen, sodass sich allein durch Beimischen von Biokraftstoffen die THG-Quoten in Zukunft kaum noch erfüllen lassen. Zur Einhaltung der THG-Quoten können auch mithilfe erneuerbarer Energien erzeugte synthetische Kraftstoffe wie Biomethan, E-Fuels, grüner Wasserstoff oder Strom zum Einsatz kommen. Und nicht zuletzt können die THG-Quoten durch Übertragung von eingesparten Treibhausgasemissionen Dritter erfüllt werden. Letzteres ist seit Anfang dieses Jahres auch für die Halter von Elektroautos (keine Plug-In-Hybride) interessant, denn auch sie können seither vom Handel mit eingesparten Treibhausgasemissionen profitieren.

Ein reines Elektroauto spart derzeit im Vergleich zu konventionellen Benzin- und Dieselfahrzeugen durchschnittlich Emissionen von rund 1.030 kg CO₂-Äquivalente pro Jahr ein. Dieser Wert basiert auf einem vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMU) jährlich aktualisierten pauschalierten Schätzwert des durchschnittlichen Stromverbrauchs reiner E-Autos. Die CO₂-Einsparungen können die Halter von E-Autos an spezielle Zwischenhändler (THG-Quotenhändler) verkaufen. Für die Übertragung der Quoten gibt es unterschiedliche Modelle mit verschiedenen Laufzeiten. Die Preisangebote liegen aktuell zwischen rund 250 bis 400 Euro brutto pro Jahr. Die THG-Quotenhändler veräußern die von einzelnen Fahrzeughaltern eingekauften THG-Quoten dann im Bündel an die Mineralölhändler weiter.

Wenn Sie als Halter eines E-Autos Ihre Emissionseinsparungen verkaufen möchten, finden Sie im Internet eine Vielzahl von THG-Quotenhändlern. Eine aktuelle Liste hat die Plattform für Elektromobilität www.electrive.net veröffentlicht. Für die Abwicklung des Geschäfts müssen Sie als Fahrzeughalter dem THG-Quotenhändler Ihre Kontaktdaten mitteilen sowie eine Kopie der Zulassungsbescheinigung Teil I des E-Autos übermitteln. Die Überprüfung des Handels mit den Emissionseinsparungen erfolgt durch das Umweltbundesamt, welches die Daten der Fahrzeughalter von den THG-Quotenhändlern übermittelt bekommt.

Da die THG-Quotenhändler die Emissionseinsparungen zu unterschiedlichen Bedingungen einkaufen, sollten Sie sich vor Abschluss eines Vertrages auch über die steuerrelevanten Konditionen und Angebote informieren. Für Sie als Verkäufer ist dabei insbesondere Folgendes zu beachten:

Gehört das E-Auto zu einem steuerlichen Betriebsvermögen, führt die Veräußerung der Emissionseinsparungen in voller Höhe zu Betriebseinnahmen.

Bei einer Dienstwagenüberlassung an Arbeitnehmer oder einer Nutzung des PKW’s durch den Betriebsinhaber auch zu privaten Zwecken und Ermittlung des geldwerten Vorteils durch Fahrtenbuchmethode mindern die Einnahmen aus der Veräußerung der Emissionseinsparungen nach hier vertretener Auffassung die laufenden PKW-Betriebskosten.

Gehört das Fahrzeug zum Privatvermögen, sind die Erlöse aus dem Verkauf der Emissionseinsparungen den sonstigen Einkünften zuzuordnen. Betragen sämtliche sonstigen Einkünfte zusammen weniger als 256 Euro im Jahr, sind diese einkommensteuerfrei. Erzielt der Halter des Fahrzeuges ausschließlich Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit, von denen bereits ein Steuerabzug vorgenommen worden ist, kann eine Steuerfreigrenze von 410 Euro berücksichtigt werden.

Der Verkauf der Emissionseinsparungen unterliegt der umsatzsteuerlichen Regelbesteuerung, wenn der Halter des E-Autos den Verkauf als Unternehmer im Rahmen seines Unternehmens tätigt. Pauschalierende Landwirte können eventuell die 4.000-Euro-Freigrenze für Umsätze, die grundsätzlich der Regelbesteuerung unterliegen, nutzen.

Ist der Halter des E-Autos ansonsten nicht oder nur geringfügig unternehmerisch tätig, wird der Verkauf von Emissionseinsparungen aufgrund der Kleinunternehmerregelung regelmäßig keine Umsatzsteuerpflicht auslösen.

Für die steuerliche Bewertung von mehrjährigen Kulturen in Baumschulbetrieben erlaubt die Finanzverwaltung seit vielen Jahrzehnten anstelle einer jährlichen Einzelbewertung ein einfaches pauschales Verfahren. Die bisherige Fassung des sogenannten Baumschulerlasses des Bundesfinanzministeriums (BMF) sollte ursprünglich bereits letztmals für das Wirtschaftsjahr 2017/18 beziehungsweise 2018 anwendbar sein. Im Oktober 2018 hatte das BMF die Anwendung des Erlasses zunächst bis zum Ablauf des Wirtschaftsjahres 2020/21 beziehungsweise 2021 verlängert. Mit Schreiben aus November 2021 hat das BMF nunmehr die Verlängerung bis zum Ablauf des Wirtschaftsjahres 2022/23 beziehungsweise 2023 ausgedehnt.

Um Treibhausgasemissionen zu verringern und die international vereinbarten Ziele zur Begegnung des Klimawandels zu erreichen, hat der Gesetzgeber bereits eine Vielzahl von Maßnahmen beschlossen. So wurde durch das Bundes-Klimaschutzgesetz (KSG) bestimmt, wie viele Tonnen CO2-Äquivalent in den Sektoren Energiewirtschaft, Industrie, Verkehr, Landwirtschaft, Abfallwirtschaft und Sonstiges jedes Jahr emittiert werden dürfen. Auch für den Gebäudesektor wurden solche Höchstgrenzen für Treibhausgasemissionen durch das KSG erlassen. Für das Jahr 2022 sieht das Gesetz für den Gebäudesektor eine Jahresemissionsmenge in Höhe von 108 Millionen Tonnen CO2- Äquivalent vor. Diese Menge soll sich bis zum Jahr 2030 auf 67 Millionen Tonnen verringern.

Vorgaben, wie im Gebäudebereich Energie und damit auch Treibhausgase einspart werden sollen, macht das Gebäudeenergiegesetz des Bundes (GEG). Das GEG bestimmt die technischen Mindestanforderungen, die zur Einsparung von Energie beim Errichten von neuen Gebäuden sowie bei Bestandsbauten einzuhalten sind. So verlangt das GEG zum Beispiel, dass Gebäudeeigentümer Heizkessel, die vor mehr als 30 Jahren eingebaut wurden, austauschen. Ausgenommen hiervon sind Niedertemperaturheiz- und Brennwertkessel. Des Weiteren sieht das GEG vor, dass eine Dachdämmung oder eine Dämmung der obersten Geschossdecke eingebaut werden muss, wenn der Ist-Zustand dem Mindestwärmeschutz nicht genügt. Es sei denn, die Nachrüstung wäre unwirtschaftlich. Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen besteht diese Pflicht zur Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke nur, wenn es nach dem 1. Februar 2002 zu einem Eigentümerwechsel gekommen ist.

Einige Bundesländer haben ebenfalls eigene Klimaschutzgesetze erlassen, unter anderem Schleswig-Holstein, Hamburg, Niedersachsen, Bremen und Nordrhein-Westfalen. Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg gehören bisher nicht dazu. Während allen Klimaschutzgesetzen der Länder gemein ist, dass sie insbesondere den staatlichen Stellen Zielvorgaben für den Klimaschutz setzten, machen die Klimaschutzgesetze von Hamburg und Schleswig-Holstein auch den privaten Eigentümern von Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden Vorgaben für den Einsatz von erneuerbaren Energien bei der Wärmeversorgung. So müssen die Eigentümer von Gebäuden, die vor dem 1.1.2009 errichtet wurden, in Hamburg seit dem 1.7.2021 sowie in Schleswig-Holstein seit dem 1.7.2022 beim Austausch oder dem nachträglichen Einbau einer Heizungsanlage mindestens 15 Prozent des jährlichen Wärmeenergiebedarfs durch erneuerbare Energien decken. In Schleswig-Holstein muss zudem ab dem 1.1.2023 beim Neubau sowie bei der Renovierung von mehr als zehn Prozent der Dachfläche von Nichtwohngebäuden eine Photovoltaikanlage zur Stromerzeugung installiert werden, wenn die Dachfläche dafür geeignet ist.

Beabsichtigen Sie, ein Gebäude neu zu errichten oder eine Bestandsimmobilie zu sanieren, sollten Sie sich zuvor umfassend informieren und gegebenenfalls einen Energieberater einbinden, um die gesetzlichen Anforderungen des GEG und die speziellen Anforderungen der Landesgesetzte zu erfüllen. Ein Energieberater kann Ihnen auch Hilfe bei der Auswahl und Nutzung der zahlreichen öffentlichen Förderprogramme leisten.

Bei Rechtsbeziehungen zwischen einem Gesellschafter und seiner Gesellschaft ist insbesondere aus steuerlicher Sicht Umsicht geboten. Dies betrifft zum Beispiel die pacht- oder mietweise Überlassung von Grund und Boden oder Gebäuden, Maschinen- oder andere Dienstleistungen, Arbeitsleistungen, die Geschäftsführervergütung und nicht zuletzt auch die Überlassung von Geldbeträgen in Form von Darlehen. Bei all diesen Verträgen lauern steuerliche Fallstricke, wenn sie allein aus steuerlichen Gründen in unüblicher Weise gestaltet werden.

Fremdüblichkeit bei Darlehen

Das Finanzamt prüft hinsichtlich der Fremdüblichkeit eines Darlehensvertrages regelmäßig zunächst, ob dieser ernsthaft vereinbart wurde, zivilrechtlich wirksam ist und tatsächlich durchgeführt wird. Weiterhin werden oftmals die Bedingungen von Kreditinstituten für vergleichbare Darlehen herangezogen. So hat der Bundesfinanzhof mit aktuellem Urteil aus Mai 2021 aufgrund fehlender beziehungsweise gegenüber anderen Gläubigern nachrangiger Besicherung eines Gesellschafterdarlehens erhöhte Zinssätze als fremdüblich anerkannt.

Ist die Verzinsung nicht fremdüblich, drohen steuerliche Nachteile. Die Wirkungsweisen sind davon abhängig, ob es sich bei der Gesellschaft um eine Kapital- oder Personengesellschaft handelt.

Kapitalgesellschaften

Erhält ein Gesellschafter ein Darlehen von einer GmbH oder anderen Kapitalgesellschaft, an der er beteiligt ist, muss er dafür keine oder unüblich niedrige Zinsen zahlen, liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung vor, die zu versteuern ist. Zahlt der Gesellschafter dagegen unüblich hohe Zinsen an die GmbH, handelt es sich bei dem überhöhten Teil um eine verdeckte Einlage in die GmbH, die seine Anschaffungskosten für die GmbH-Beteiligung erhöht und sich damit steuerlich erst dann auswirkt, wenn er die Beteiligung veräußert oder aufgibt. Eine verdeckte Gewinnausschüttung liegt auch dann vor, wenn im umgekehrten Fall ein Gesellschafter seiner GmbH ein Darlehen gewährt und dafür überhöhte Zinsen erhält. Hat der Gesellschafter dagegen ein zinsloses Darlehen gewährt, liegt keine verdeckte Einlage vor, sondern die GmbH muss die Verbindlichkeit in der Steuerbilanz mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent abzinsen, wenn die Restlaufzeit des Darlehens noch mindestens zwölf Monate beträgt. Die Differenz ist als Gewinn zu versteuern. Einen fiktiven Zinsaufwand kann die GmbH nur über die Restlaufzeit verteilt absetzen. Das Finanzamt verzichtet aber auf die Abzinsung, wenn ein Zinssatz von mehr als null Prozent vereinbart wurde. Eine geringfügige Verzinsung von 0,5 Prozent pro Jahr sollte im Regelfall angesichts des derzeitigen Zinsniveaus ausreichen.

Personengesellschaften

Gewährt ein Gesellschafter einer Personengesellschaft (GbR, KG, OHG etc.), an der er beteiligt ist, ein Darlehen, muss die Gesellschaft das Darlehen in ihrer Gesamthandsbilanz hierfür eine Verbindlichkeit ausweisen. Der Verbindlichkeit steht in gleicher Höhe eine Forderung in der Sonderbilanz des Gesellschafters gegenüber. Dies gilt grundsätzlich unabhängig davon, ob die Darlehensbedingungen fremdüblich ausgestaltet worden sind oder nicht. Bei verzinslichen Darlehen stellen die vereinnahmten Zinsen beim Gesellschafter steuerpflichtige Betriebseinnahmen dar. Bei einem unverzinslichen Gesellschafterdarlehen nimmt das Finanzamt anders als bei einer GmbH jedoch keine Abzinsung der Verbindlichkeiten vor.

Wenn im umgekehrten Fall die Personengesellschaft ihrem Gesellschafter ein Darlehen gewährt, unterscheidet die Finanzverwaltung: Wurde dieses im betrieblichen Interesse der Gesellschaft ausgereicht, so stellt es eine Forderung der Gesellschaft und eine Verbindlichkeit im Sonderbetriebsvermögen des Gesellschafters dar. Handelt es sich um ein unverzinsliches Darlehen, ist die Verbindlichkeit beim Gesellschafter abzuzinsen. Kann kein betriebliches Interesse der Gesellschaft nachgewiesen werden, behandelt das Finanzamt die Darlehensgewährung in voller Höhe als Entnahme.

Das Grundbuch ist eins der wichtigsten Einrichtungen des deutschen Rechts- und Wirtschaftssystems. In diesem öffentlichen Register sind alle in Deutschland gelegenen Grundstücke mit ihren Eigentümern verzeichnet. Aber Achtung: Das Grundbuch ist nicht allwissend!

Geführt wird das Grundbuch von den Grundbuchämtern, die bei den örtlichen Amtsgerichten angesiedelt sind. Bevor ein Grundstück erstmals in das Grundbuch eingetragen wird, erhält es eine eindeutige Bezeichnung mit den drei Merkmalen Gemarkung (Gemeinde), Flur-Nr. und Flurstücks-Nr. Erst jetzt kann es veräußert oder mit bestimmten Rechten belastet werden. Soll ein Grundstück verkauft werden, ist neben der Erklärung, dass das Eigentum auf den neuen Eigentümer übergehen soll, die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch erforderlich. Eintragungen dürfen nur nach den Vorschriften der Grundbuchordnung und aufgrund notarieller oder anderer dafür vorgesehener Urkunden vorgenommen werden. Durch diese sehr strengen Verfahrensvorschriften wird sichergestellt, dass die Eigentumsangaben der wahren Rechtslage entsprechen.

Grundbucheinsicht

Wegen ihrer großen Bedeutung für die Rechts- und Wirtschaftsordnung dürfen die Unterlagen das Grundbuchamt nie verlassen. Eine Einsichtnahme oder die Anforderung einer Kopie des Grundbuchauszuges ist möglich. Wer nicht Eigentümer des Grundstücks ist, muss dafür aber ein berechtigtes Interesse nachweisen. Bei Finanzierungsverhandlungen überlassen es Kreditinstitute daher meist dem Eigentümer, einen Grundbuchauszug zu beschaffen. Ein Pächter, der sichergehen will, dass er die Pacht an den rechtmäßigen Empfänger entrichtet, wird selbst Einsicht nehmen können. Für Notare wird das Vorliegen eines berechtigten Interesses aufgrund ihrer Tätigkeit regelmäßig unterstellt. Diese gilt für Steuerberater nicht in gleicher Weise. Möchten Sie, dass Ihr Steuerberater für Sie eine Kopie des Grundbuchauszuges für ein Ihnen gehörendes Grundstück anfordert, müssen Sie ihn entsprechend bevollmächtigen.

Grundbuchberichtigung

Grundbucheinträge können aus verschiedenen Gründen unrichtig werden. Stirbt der Grundstückseigentümer, geht kraft Gesetzes das Grundstück auf den oder die Erben über. Eine automatische Anpassung des Grundbuches erfolgt nicht. Erst wenn ein Erbe das Grundbuch unter Vorlage des Erbscheins berichtigen lässt, entspricht die im Grundbuch für dieses Grundstück dargestellte Rechtslage wieder der wahren, tatsächlichen Rechtslage. Ein weiteres Beispiel: Wurde ein Darlehen durch die Bestellung einer Grundschuld besichert, dann gibt das Kreditinstitut diese Sicherheit nach erfolgter Tilgung an den Eigentümer zurück. Die Grundschuld bleibt aber im Grundbuch eingetragen. Für den Eigentümer ist es daher wichtig, dass er die für die Berichtigung des Grundbuchs notwendige Löschungsbewilligung der Bank ausgehändigt bekommt. Praxistipp: Sind Sie in einer solchen Situation, und ist es absehbar, dass Sie das Grundstück erneut zur Sicherung eines Kredits verwenden werden, dann lassen Sie im Grundbuch eine Grundschuld auf Ihren Namen in Form einer Briefgrundschuld eintragen. Eine solche Briefgrundschuld können Sie immer wieder durch Abtretung an ein beliebiges Kreditinstitut als Sicherheit verwenden, müssen aber nur einmal die Gebühr für die Grundschuldbestellung bezahlen. Da die Berichtigung des Grundbuchs nur mit den entsprechenden Urkunden und Unterlagen erfolgt, ist es ratsam, bei der Erstellung eines Testaments oder im Zuge einer Generationsnachfolge zu Lebzeiten das Grundbuch aufzuräumen. Dabei können verschiedene Grundbücher betroffen sein, da ein Grundstück nur in dem Grundbuchamt geführt wird, in dessen Zuständigkeitsbereich es liegt. Übrigens: Löschungen werden im Grundbuch durch Eintragung in roter Schrift und Durchstreichung kenntlich gemacht. So kann die Entwicklung eines Rechts auch Jahrzehnte später noch nachvollzogen werden.

Grundbuchblatt

Geführt wird das Grundbuch heute zunehmend in elektronischer Form. Für jeden Grundbesitz gibt es ein Grundbuchblatt, das aus mehreren Seiten besteht: dem Deckblatt mit dem zuständigen Amtsgericht und der Gemeinde, dem Bestandsverzeichnis und drei sogenannten Abteilungen. Im Bestandsverzeichnis ist neben der Lage (Adresse/ Gemarkung, Flur- und Flurstücks-Nr.) auch die Größe des Grundstücks angegeben. Aber Achtung: Die Größenangabe wird vom Grundbuchamt nicht zwingend gepflegt und kann fehlerhaft sein. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs bezieht sich ausschließlich auf Eigentumsverhältnisse und die eingetragenen Rechte und Belastungen, verbindliche Größenangaben für jedes Grundstück in Deutschland führen die Katasterämter. In Abteilung I des Grundbuchblatts ist der oder sind die Eigentümer eingetragen, in Abteilung II sind Dienstbarkeiten wie Wege- oder Wohnungsrechte verzeichnet. In Abteilung III schließlich werden Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden vermerkt. Zu beachten ist, dass im Grundbuchblatt zwar bundesweit privatrechtliche Duldungspflichten eingetragen werden; öffentlich-rechtliche Pflichten hingegen, etwa die Duldung einer Abwasserleitung, Hochspannungsleitung und dergleichen, sind in den allermeisten Bundesländern in gesonderten Baulastenverzeichnissen der Baubehörden eingetragen.

Da für die anstehende Ermittlung der neuen Grundsteuerwerte neben den Eigentumsverhältnissen auch die korrekten Größen der Grundstücke erforderlich ist, muss oftmals auch auf die Unterlagen des Katasteramtes zurückgegriffen werden.

Ab 2025 wird in Deutschland eine nach neuen Bewertungsregeln berechnete Grundsteuer erhoben. Die notwendigen Vorbereitungen laufen zum Teil bereits auf Hochtouren. Nachdem in Ausgabe 4/2021 die Hintergründe der Grundsteuerreform und die auf Sie zukommenden Arbeiten vorgestellt wurden, informieren wir Sie in einer Artikelserie über nähere Details.

Teil 1 der Serie gibt Ihnen einen Überblick über Steuergegenstand, Steuerpflicht und Besteuerungsverfahren der Grundsteuer.

In Teil 2 der Serie geht es dann um die Abgrenzung land- und forstwirtschaftlichen Vermögens (Grundsteuer A) vom Grundvermögen (Grundsteuer B) sowie ausführlich um die Frage der Bewertung der verschiedenen Vermögenswerte.

In Teil 3 der Serie erfahren Sie dann, wie die Höhe der Grundsteuer durch die Städte und Gemeinden festgelegt wird und mit welchen konkreten Steuermehr- oder eventuell auch -minderbelastungen Sie in Abhängigkeit von den in Zukunft festgesetzten Hebesätzen rechnen können.

Teil 1 der Serie Besteuerungsverfahren

Die Grundsteuer gehört zu den ältesten Steuerarten. Sie war schon in der Antike bekannt und von den Römern über die Alpen gebracht worden. Mit zunehmender Entwicklung der Agrarwirtschaft erlangte sie durch die einfache Anknüpfung an den greifbarsten Teil des Vermögensbesitzes, an das Grundeigentum, eine beherrschende Stellung in den staatlichen und regionalen Steuersystemen. Im 18. Jahrhundert begann die Erstellung der Grund- und Bodenkataster sowie die Bonitierung der Flächen nach Kulturart und Bodenqualität in der heute bekannten Form. In preußischer Zeit wurde es grundsätzlich noch den Gemeinden überlassen, eine Grundsteuer zu erheben oder nicht und auch deren Höhe festzusetzen. Angesichts der großen Finanznot nach dem ersten Weltkrieg verpflichtete das Deutsche Reich sämtliche Länder zur Ausschöpfung der Grundsteuer. Nach dem zweiten Weltkrieg entstanden zunächst länderweise verschiedene Grundsteuervorschriften, die 1951 durch ein bundeseinheitliches Grundsteuergesetz abgelöst wurden.

Die Grundsteuer ist eine Sach- oder Objektsteuer. Im Fokus der Besteuerung steht nicht eine Person, sondern der Grundbesitz als Objekt. Sie ist eine Substanzsteuer, das heißt besteuert wird nicht die Ertragskraft, sondern der Substanzwert des Besitzes. Als direkte Steuer wird sie grundsätzlich vom Eigentümer erhoben. Die Steuereinnahmen fließen unmittelbar den Städten und Gemeinden zu. Diese haben das Recht, ihre Hebesätze, vergleichbar mit den Steuersätzen, selbst festzulegen.

Die Grundsteuer unterliegt der sogenannten konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz. Das heißt, die Länder haben eine Gesetzgebungsbefugnis, soweit der Bund kein entsprechendes Bundesgesetz erlassen hat. Der Bund hat von seinem Gesetzgebungsrecht bisher immer Gebrauch gemacht und mit dem Grundsteuergesetz sowie dem Bewertungsgesetz bundeseinheitliche Regelungen geschaffen. Mit der Grundsteuerreform 2019 wurde den Bundesländern allerdings erstmals ein Wahlrecht eingeräumt, von der bundeseinheitlichen Regelung abzuweichen. Einige Länder haben diese Länderöffnungsklausel genutzt und eigene Grundsteuergesetze erlassen, andere haben darauf verzichtet und wenden damit automatisch das Bundesgesetz an.

Grundsteuerarten

Eine Gemeinde kann für ihr Gebiet bisher zwei und ab 2025 drei verschiedene Hebesätze festlegen:
Grundsteuer A: „agrarisch“ für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft,
Grundsteuer B: „baulich“ für bebaute und unbebaute Grundstücke,
Grundsteuer C: für baureife Grundstücke (ab 2025 Wahlrecht, eine Grundsteuer C zu erheben).

Besteuerungsgegenstand

Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer ist die wirtschaftliche Einheit. Vielfach ist diese mit einem einzelnen Grundstück identisch. Wesentliche Ausnahmen zum Grundstücksumfang ergeben sich vor allem im Bereich der Land- und Forstwirtschaft. Hier werden alle gleichartig genutzten Grundstücke eines Eigentümers innerhalb einer Gemeinde zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst. Es können jedoch auch zu einem einzelnen Grundstück mehrere wirtschaftliche Einheiten gehören, beispielsweise bei Nutzung einer Hofstelle zu verschiedenen landwirtschaftlichen, wohn- und/oder anderen nichtlandwirtschaftlichen Zwecken. Auch mehrere Eigentumswohnungen verschiedener Eigentümer in einem Gebäude führen zu mehreren wirtschaftlichen Einheiten bei nur einem Grundstück.

Besteuerungsverfahren

Für jede einzelne wirtschaftliche Einheit hat das Finanzamt in der Vergangenheit einmal einen Einheitswert ermittelt. Entgegen den gesetzlichen Vorschriften wurden die Einheitswerte tatsächlich nicht von der Finanzverwaltung alle sechs Jahre überprüft und gegebenenfalls den allgemeinen Wertentwicklungen angepasst, sondern über mehr als fünf Jahrzehnte unverändert gelassen. Im Jahr 2018 erklärte das
Bundesverfassungsgericht die Verwendung der mittlerweile veralteten Einheitswerte als Wertgrundlage für die Grundsteuer für verfassungswidrig und verpflichtete den Gesetzgeber, den Urteilspruch innerhalb strenger Fristen umzusetzen. Da sich Bund und Länder nicht auf eine Neufestsetzung der Einheitswerte einigen konnten, wurde im Jahr 2019 eine Grundsteuerreform beschlossen, auf deren Basis erstmals ab 2025 die Grundsteuer nach neuen Regelungen erhoben werden soll. Die derzeit bestehenden Regelungen dürfen nach dem Verfassungsgerichtsurteil nur noch längstens bis zum 31.12.2024 angewendet werden. Als Wertgrundlage der Grundsteuerfestsetzungen ab 2025 müssen die Finanzämter bis spätestens Ende 2024 die im Bundesmodell oder in den Länder-Grundsteuergesetzen bestimmten neuen Grundsteuerwerte feststellen, auf die dann die Städte und Gemeinden ab 2025 ihre individuellen Hebesätze anwenden können.

Eine Besonderheit gilt bis Ende 2024 für land- und forstwirtschaftliches Vermögen in den östlichen Bundesländern. Dort bilden bisher nicht die Einheitswerte, sondern die sogenannten Ersatzwirtschaftswerte die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer. Diese werden nicht für die Eigentümer der Flächen, sondern für deren Bewirtschafter, das heißt in vielen Fällen für die Pächter oder auf anderer Rechtsgrundlage wirtschaftende Landwirte festgestellt. Eine weitere Ausnahme betrifft bestimmte Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser, für die Gemeinden die Grundsteuer direkt ohne Mitwirkung der Finanzämter auf Basis einer sogenannten Ersatzbemessungsgrundlage erheben.

Grundsteuermesszahlen bis 2024

Die Grundsteuermesszahl wird vom Finanzamt festgesetzt und als Anteil vom Einheitswert angegeben. Sie richtet sich nach der Grundstücksart und beträgt bis 2024 für die westlichen Bundesländer sowie für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft in den östlichen Bundesländern:

• 6,0 % für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft,
• 2,6 % für Einfamilienhäuser für die ersten 38.346 Euro (75.000 DM) des Einheitswertes und 3,5 % für den übersteigenden Betrag,
• 3,1 % für Zweifamilienhäuser,
• 3,5 % für alle anderen Grundstücke einschließlich Einfamilienhäuser im Wohnungs- oder Teilerbbaurecht.

Für die östlichen Bundesländer gelten mit Ausnahme der Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (s. o.) bis 2024 folgende Steuermesszahlen auf Grundlage der Einheitswerte auf den 01.01.1935:

• Altbauten (bei Einfamilienhäusern nur für den Teil des Einheitswertes, der 15.338 Euro des Einheitswertes übersteigt): 10,0 % in allen Gemeinden,
• Altbau-Einfamilienhäuser für die ersten 15.338 Euro des Einheitswertes: 10,0 % in Gemeinden bis 25 Tsd., 8,0 % in Gemeinden zwischen 25 Tsd. und 1 Mio. und 6,0 % in Gemeinden über 1 Mio. Einwohner,
• Neubauten (bei Einfamilienhäusern nur für den Teil des Einheitswertes, der 15.338 Euro übersteigt): 8,0 % in Gemeinden bis 25 Tsd., 7,0 % in Gemeinden zwischen 25 Tsd. und 1 Mio. und 6,0 % in Gemeinden über 1 Mio. Einwohner,
• Neubau-Einfamilienhäuser für die ersten 15.338 Euro des Einheitswertes: 8,0 % in Gemeinden bis 25 Tsd. Einwohner, 6,0 % in Gemeinden zwischen 25 Tsd. und 1 Mio. Einwohner und 5,0 % in Gemeinden über 1 Mio. Einwohner,
• Unbebaute Grundstücke: einheitlich 10,0 %.

Die Einwohnerzahl einer Gemeinde bestimmt sich nach der Volkszählung 1933. Altbauten sind Gebäude, die vor dem März 1924, Neubauten sind Gebäude, die danach bezugsfertig geworden sind.

Grundsteuermesszahlen ab 2025

Die Grundsteuermesszahl für die Festsetzung der Grundsteuer ab 2025 richtet sich nach der jeweiligen Grundstücksart und beträgt im Bundesmodell:

• 0,55 % für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft,
• 0,34 % für unbebaute Grundstücke,
• 0,31 % für Ein-und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum,
• 0,34 % für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute Grundstücke.

Die Steuermesszahl wird in bestimmten Fällen, wie zum Beispiel Immobilien des sozialen Wohnungsbaus, kommunaler oder gemeinnütziger Träger sowie Baudenkmäler ermäßigt.

Der Grundsteuermessbetrag wird wie bisher vom Finanzamt festgesetzt und ergibt sich nach der einfachen Formel Grundsteuermesszahl x Wert. Anstelle des Einheitswertes bis Ende 2024 wird ab 2025 der neue Grundsteuerwert zugrunde gelegt.

Grundsteuererhebung

Jede Stadt oder Gemeinde legt durch Beschluss der Stadt- oder Gemeindeverwaltung im Rahmen der Haushaltssatzung oder einer speziellen Hebesatzsatzung ihre individuellen Hebesätze fest. Die heutigen Hebesätze unterscheiden sich zwischen einzelnen Bundesländern zum Teil deutlich. Die gewogenen Durchschnittswerte aller Städte und Gemeinden eines Bundeslandes liegen zwischen rund 400 Prozent in einigen Flächenländern, rund 600 Prozent in Nordrhein-Westfalen und über 700 Prozent in einzelnen Stadtstaaten. Noch viel größer sind die bundesweiten Unterschiede zwischen einzelnen Städten und Gemeinden, von denen einige überhaupt keine Grundsteuer erheben bis zu solchen mit Hebesätzen von 1.000 Prozent.

Grundsteuerbescheid

Die Stadt oder Gemeinde, in der die wirtschaftliche Einheit liegt, setzt die Grundsteuer per Steuerbescheid fest. In den Stadtstaaten übernehmen diese Aufgaben die Finanzämter. Bleibt der Steuerbetrag in den Folgejahren gleich, muss kein neuer Grundsteuerbescheid erlassen werden, auch eine allgemein gültige Festsetzung durch öffentliche Bekanntmachung im Amtsblatt oder ähnliches ist zulässig. Bei einer Steuerfestsetzung auf Basis der Ersatzbemessungsgrundlage in den östlichen Bundesländern muss der Eigentümer des Grundstücks eine Steueranmeldung einreichen.

Jahressteuer

Die Grundsteuer entsteht nach dem Stichtagsprinzip einmal jährlich zu Beginn des Kalenderjahres und ist in der Regel in vier Quartalsteilbeträgen zu bezahlen. Nach einem unterjährigen Grundstücksverkauf bleibt der Verkäufer das ganze Jahr über Steuerschuldner, also auch noch nach dem Verkauf. Allerdings haftet der Erwerber neben dem Verkäufer für die Steuer des Kaufjahres und des Vorjahres. Das Finanzamt ändert den Einheitswert beziehungsweise zukünftig den Grundsteuerwert erst mit Wirkung zum Beginn des folgenden Jahres. Einige Kommunen schreiben allerdings aus Verwaltungsvereinfachungs- und Servicegründen auch ohne gesetzliche Verpflichtung die Steuerpflicht bereits unterjährig auf den Käufer um.

Steuerbefreiungen, Steuererlass

Grundbesitz der öffentlichen Hand, der der Allgemeinheit oder hoheitlichen Aufgaben dient sowie bestimmter Körperschaften, wie Kirchen, Regionsgemeinschaften oder Vereine, soweit er für steuerbegünstigte Zwecke verwendet wird, ist von der Grundsteuer befreit. Für Nutzungsarten, die nicht steuerbegünstigt sind, wie zum Beispiel Vermietung von Wohnungen, müssen auch die oben genannten Rechtsträger Grundsteuer zahlen.

Unter bestimmten Voraussetzungen besteht ein Anspruch auf Steuererlass. Vollständig erlassen wird die Steuer insbesondere bei im öffentlichen Interesse erhaltenswerten Kulturgütern, deren Kosten regelmäßig höher sind als die erzielten Erträge. Bei bebauten Grundstücken erfolgt ein Teilerlass von 25 Prozent der Steuer, wenn der Grundstücksertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist, und in Höhe von 50 Prozent bei einem vollständigen Ertragsausfall. Voraussetzung ist jeweils, dass die Mietausfälle ohne Verschulden des Vermieters entstanden sind, zum Beispiel bei Leerstand trotz Vermietungsbemühungen, allgemeinem Mietpreisverfall oder unvorhersehbaren Ereignissen wie Wasserschäden oder Brand. Voraussetzung für einen Steuererlass ist in allen Fällen, dass ein entsprechender Antrag bis spätestens zum 31. März für das Vorjahr bei der Stadt oder Gemeinde gestellt wird.

Besonderheit Kirchengrundsteuer

In einigen Regionen wird auf der Grundlage spezieller Kirchensteuergesetze der Länder als Annexsteuer zur Grundsteuer eine Kirchengrundsteuer erhoben, wenn der Grundstückseigentümer kirchensteuerpflichtig ist. Die Entscheidung, ob und in welcher Höhe Kirchengrundsteuer erhoben wird, liegt bei den jeweiligen Landeskirchen oder Diözesen. Üblich sind 10 Prozent des Grundsteuermessbetrages. In den östlichen Bundesländern sowie in Bremen wird flächendeckend keine Kirchengrundsteuer erhoben, in den übrigen westlichen Bundesländern ist sie im Verhältnis zum gesamten Kirchensteueraufkommen von untergeordneter Bedeutung.