Zum 1. Juli 2021 sind weitreichende Änderungen des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) in Kraft getreten. Besonders von der Gesetzesänderung betroffen sind Vorgänge, bei denen Anteile an Gesellschaften mit Immobilienvermögen übertragen werden.
Das GrEStG ist auf bestimmte Rechtsvorgänge ausgerichtet, die einen Eigentümerwechsel bei einem inländischen Grundstück bewirken. Der häufigste Fall ist der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages. Ein solcher direkter, unmittelbarer Übergang des Eigentums an einem Grundstück von einer Person auf eine andere liegt nicht vor, wenn sich das inländische Grundstück im Eigentum einer Gesellschaft – sei es eine Personengesellschaft, wie zum Beispiel GbR, OHG, KG oder GmbH & Co. KG, oder eine Kapitalgesellschaft, wie zum Beispiel AG oder GmbH, befindet und der oder die Inhaber der Gesellschaft ihre Gesellschaftsanteile auf andere übertragen. Solche Übertragungen von Gesellschaftsanteilen werden allgemein als Share Deals bezeichnet. Bei Share Deals von Anteilen an einer Gesellschaft, die (auch) Grundstücke besitzt, bleibt die Gesellschaft selbst weiterhin wie bisher Eigentümerin der Grundstücke. Nur die Gesellschafter haben gewechselt. Allerdings können die Gesellschafter mittelbar über die Gesellschaft Kontrolle über das Grundstück ausüben. Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber Vorschriften im GrEStG verankert, welche auch die Übertragung von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften der Grunderwerbsteuer unterwerfen, wenn sie im wirtschaftlichen Ergebnis einer Grundstücksübertragung entspricht. Im Rahmen solcher Anteilsübertragungen bei einer Gesellschaft mit Grundeigentum haben sich in der Vergangenheit Gestaltungsmodelle entwickelt, um speziell die Entstehung von Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Hier setzt die Änderung des GrEStG an.
Bisher galt für Personengesellschaften, zu deren Vermögen ein Grundstück gehört, dass bei einer Änderung des Gesellschafterbestandes innerhalb von fünf Jahren, bei der 95 Prozent und mehr der Anteile am Gesellschaftsvermögen unmittelbar oder mittelbar auf neue Gesellschafter übergehen, Grunderwerbsteuer entsteht. Bei einem Wechsel von 95 Prozent oder mehr der Gesellschaftsanteile wurde der Gesellschafterwechsel grunderwerbsteuerrechtlich wie die Übereignung eines Grundstückes auf eine neue Personengesellschaft behandelt. Der Vorgang wurde also so gesehen, als ob das Grundstück den Eigentümer wechselt, was tatsächlich allerdings nicht der Fall war.
Die Änderung des GrEStG sorgt für eine Verschärfung dieser Regelung für Erwerbsvorgänge, die nach dem 30. Juni 2021 verwirklicht werden. Anstatt Anteile am Gesellschaftsvermögen im Umfang von 95 Prozent innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter zu übertragen, reicht es nun für die Steuerentstehung aus, wenn 90 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen innerhalb von zehn Jahren auf neue Gesellschafter übertragen werden.
Für Kapitalgesellschaften gab es eine vergleichbare Regelung bisher nicht. Diese wurde jetzt erstmals in das GrEStG eingefügt, so dass auch für Kapitalgesellschaften mit einem inländischen Grundstück im Vermögen für Erwerbsvorgänge ab 1. Juli 2021 bei unmittelbarer oder mittelbarer Änderung des Gesellschafterbestandes innerhalb von zehn Jahren, bei dem mindestens 90 Prozent der Gesellschaftsanteile auf neue Gesellschafter übergehen, ebenfalls Grunderwerbsteuer entsteht. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, dann wird der Wechsel im Gesellschafterbestand wie eine Übereignung des Grundstückes der Kapitalgesellschaft auf eine neue Kapitalgesellschaft behandelt. Eine Ausnahme besteht für Anteile an Kapitalgesellschaften, die zum Börsenhandel an einem organisierten Markt im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes oder an einem für gleichwertig erklärten Dritthandelsplatz zugelassen sind und dort durch ein Börsengeschäft übertragen wurden. Diese Gesellschaftsanteile werden bei der Ermittlung des Prozentsatzes nicht berücksichtigt.
Selbst wenn die beiden zuvor geschilderten Regeln für Personen- und Kapitalgesellschaften nicht greifen, so entsteht auch Grunderwerbsteuer, wenn sich 90 Prozent (bis zum 30. Juni 2021 galt eine Grenze von 95 Prozent) der Gesellschaftsanteile beziehungsweise der wirtschaftlichen Beteiligung an einer Gesellschaft mit inländischem Grundbesitz in der Hand einer Person unmittelbar oder mittelbar vereinigen oder wenn eine Person in einem Rechtsgeschäft 90 Prozent (statt zuvor 95 Prozent) der Anteile / der wirtschaftlichen Beteiligung an einer grundbesitzenden Gesellschaft erwirbt.
Das GrEStG sieht für bestimmte Fälle auch Vergünstigungen von der Grunderwerbsteuer vor. So sind zum Beispiel Grundstücksübertragungen bei Erbschaften und Schenkungen oder zwischen Eheleuten sowie zwischen Eltern und ihren Kindern von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Auch der Grunderwerb zwischen einer Personengesellschaft und ihren Gesellschaftern kann von der Steuer anteilig befreit sein.
