Autor: SHBB

Für Einnahmen-Überschussrechner werden Einnahmen und Ausgaben in der Regel im Zeitpunkt der Zahlung wirksam. Eine Ausnahme bilden regelmäßige Zahlungen innerhalb kurzer Zeit vor oder nach dem Jahreswechsel. Das betrifft auch Umsatzsteuer-Vorauszahlungen.

Ausnahme vom Zufluss-Abfluss-Prinzip

Abweichend vom Zahlungszeitpunkt sind regelmäßig wiederkehrende Einnahmen und auch Ausgaben dem Jahr der wirtschaftlichen Zugehörigkeit zuzuordnen, wenn sie kurze Zeit vor Beginn oder Ende des Kalenderjahrs gezahlt werden. Zu regelmäßig wiederkehrenden Zahlungen gehören z. B. Mieten und Versicherungen und auch Umsatzsteuer-Vorauszahlungen. Die „kurze Zeit“ ist von der Rechtsprechung auf zehn Tage festgelegt worden.

Auch auf die Fälligkeit kommt es an

Neben der Zahlung muss auch die Fälligkeit innerhalb der 10-Tages-Frist liegen, ansonsten bleibt es bei der Zuordnung nach dem Zahlungszeitpunkt. Hier spielt zum einen eine eventuelle Dauerfristverlängerung zur Abgabe der Umsatzsteuer-Voranmeldungen und zum anderen der monatliche oder vierteljährliche Abgabezeitraum eine Rolle.

Beispiele

Vierteljährliche Voranmeldung: Ohne Dauerfristverlängerung ist die Voranmeldung für das IV. Quartal am 10.1. fällig. Mit Dauerfristverlängerung erst zum 10.2., damit wäre dieser Fall von einer Berücksichtigung noch im alten Kalenderjahr ausgeschlossen.

Monatliche Voranmeldung: Ohne Dauerfristverlängerung ist die Zahlung für Dezember am 10.1. fällig, mit Dauerfristverlängerung erst am 10.2., dann würde die Zuordnung zum alten Kalenderjahr ausscheiden. Die November-Vorauszahlung kann bei Dauerfristverlängerung für die Zuordnung zum alten Kalenderjahr infrage kommen; ansonsten ist sie schon am 10.12. fällig und würde (bei fristgerechter Zahlung) ohnehin in das alte Kalenderjahr fallen. 

Beachten Sie: Ist die letzte Vorauszahlung (Dezember oder IV. Quartal) wegen Dauerfristverlängerung erst am 10.2. fällig, kann sie nicht durch eine freiwillige Zahlung vor dem 10.1. in das alte Kalenderjahr zurückbezogen werden.

Zahlung durch Einzugsermächtigung

Beide Stichtage – Fälligkeit und Zahlung – müssen im Zehn-Tageszeitraum liegen. Wird dem Finanzamt die Erlaubnis der Abbuchung der Umsatzsteuer-Vorauszahlung durch SEPA-Mandat erteilt, gilt die Zahlung prinzipiell als zum Fälligkeitstag geleistet, zumindest wenn das Konto eine entsprechende Deckung aufweist. Dass der tatsächliche Einzug dann meist nach dem 10.1. erfolgt, ist nicht mehr maßgeblich.

Beachten Sie: Fällt der 10.1. auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, würde die Fälligkeit trotzdem beim 10.1. bleiben, da es für diese Fristbestimmung allein auf die gesetzliche Frist (§ 18 Abs. 1 S. 4 Umsatzsteuergesetz) ankommt und nicht auf eine mögliche Verlängerung der Frist im Sinne des § 108 Abs. 3 Abgabenordnung

Quellen

• § 11 EStG; BFH-Urteil vom 27.6.2018, Az. X R 44/16; BFH-Urteil vom 16.2.2022, Az. X R 2/21; BFH-Urteil vom 21.6.2022, Az. VIII R 25/20; BFH-Urteil vom 13.12.2022, Az. VIII R 1/20

Wer die gesetzliche Regelaltersgrenze erreicht und weiterarbeitet, soll seinen Arbeitslohn bis zu 2.000 EUR im Monat steuerfrei erhalten können. Nach dem Regierungsentwurf zur Aktivrente fallen aber weiterhin Sozialabgaben an. Der Bundesrat muss dem Gesetz noch zustimmen.

Der neue § 3 Nr. 21 Einkommensteuergesetz (EStG-Entwurf) sieht ab dem 1.1.2026 eine Steuerbefreiung der Einnahmen bis zu insgesamt 24.000 EUR im Jahr vor. Dieser Freibetrag ist aber (im Rahmen einer „Zwölftelung“) so aufzuteilen, dass er nur für die Monate gewährt wird, in denen die Voraussetzungen vorliegen.

Beachten Sie: Die Steuerfreistellung soll bereits im Lohnsteuerabzugsverfahren erfolgen – in der Steuerklasse VI jedoch nur, wenn der Arbeitnehmer gegenüber dem Arbeitgeber bestätigt hat, dass die Steuerbefreiung nicht bereits in einem anderen Dienstverhältnis berücksichtigt wird.

Es sollen nur solche Leistungen begünstigt sein, die vom Steuerpflichtigen nach Erreichen der Regelaltersgrenze gemäß § 35 S. 2 oder § 235 Abs. 2 des Sechsten Buches Sozialgesetzbuch erbracht werden. Für Tätigkeiten davor soll es keine Steuerbefreiung geben, auch wenn die Zahlungen nach Erreichen der Regelaltersgrenze erfolgen.

Beachten Sie: Ausschließlich Einnahmen aus nicht-selbstständiger Arbeit nach § 19 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG sollen steuerfrei gestellt werden.

Merke: Weitere Voraussetzung ist, dass der Arbeitgeber für die Leistungen Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung zu entrichten hat. Somit werden z. B. Beamte und geringfügig Beschäftigte ausgeschlossen.

Auch Tätigkeiten, die zu Einkünften aus selbstständiger Arbeit, Gewerbebetrieb oder Land- und Forstwirtschaft führen, sollen von der Begünstigung ausgenommen werden.

Hat eine Gesellschaft ein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr, ist für die Berechnung der Steuerermäßigung nach § 35 EStG nicht auf das Ende des gewerbesteuerrechtlichen Erhebungszeitraums abzustellen, sondern auf das Ende des jeweiligen Wirtschaftsjahrs (BFH 10.4.25, IV R 21/22, Abruf-Nr. 248394).

Berechnung der Steuerermäßigung bei abweichendem Wirtschaftsjahr

Bei Mitunternehmerschaften sind der Gewerbesteuer-Messbetrag und die tatsächlich zu zahlende Gewerbesteuer gesondert und einheitlich festzustellen. Zudem ist der auf den einzelnen Mitunternehmer entfallende Anteil festzustellen. Der BFH hatte nunmehr zu klären, wem die Gewerbesteuer-Anrechnung bei einem abweichenden Wirtschaftsjahr einer Personengesellschaft zuzurechnen ist, wenn der Mitunternehmer nach Ende des Wirtschaftsjahres – aber vor dem Kalenderjahreswechsel – verstirbt. Der Entscheidungsfall verhielt sich folgendermaßen:

• Das Wirtschaftsjahr der Personengesellschaft lief im Streitjahr 2018 vom 1.7. bis zum 30.6. des Folgejahres.
• Der bisherige Mitunternehmer C verstarb im August 2018.
• Erben waren die Ehefrau (1/2) und die Tochter (1/2).
• Die Gewerbesteuer-Anrechnung nach § 35 EStG wurde den Erben – und nicht dem Erblasser – gewährt.

Nach Auffassung der Finanzverwaltung sei auf den Gewinnverteilungsschlüssel der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Entstehung der Gewerbesteuer abzustellen. Die Gewerbesteuer entstehe mit Ablauf des Kalenderjahres (§ 14 S. 2 GewStG). Dieser gewerbesteuerliche Entstehungszeitpunkt solle auch bei abweichendem Wirtschaftsjahr gelten. Der BFH schloss sich dieser restriktiven Auffassung aber nicht an (BFH 10.4.25, IV R 21/22). Bei einem kalenderjahrungleichen Wirtschaftsjahr erfolge vielmehr die Verteilung des Steuerermäßigungsbetrags nach § 35 EStG auf diejenigen Gesellschafter, die zum Ende des vom Kalenderjahr abweichenden Wirtschaftsjahres an der Personengesellschaft beteiligt seien (Rz. 23).

Beachten Sie: Zu dieser Rechtsfrage lag bislang keine höchstrichterliche Rechtsprechung vor. Die BFH-Entscheidung gilt in allen noch offenen Fällen. Das BMF-Schreiben vom 3.11.16 (BStBl I 16, 1187) bestimmt in Rz. 28, dass der festgestellte Gewerbesteuermessbetrag auf die Gesellschafter aufzuteilen ist, die zum Ende des gewerbesteuerlichen Erhebungszeitraums beteiligt sind. Das BMF-Schreiben bedarf der Anpassung. Die Praxisfolgen aus der neuen BFH-Rechtsprechung sind im jeweiligen Einzelfall zu prüfen. Im Entscheidungsfall war die Anrechnung bei dem Erblasser günstiger, weil die Erben nur geringe Einkünfte erzielten und die Gewerbesteuer-Anrechnung ins Leere lief. Ein Anrechnungswahlrecht besteht jedoch nicht.

Quellen

• BFH 10.4.2025, IV R 21/22, Urteil
• § 35 EStG

Unternehmer, die einen Jahresabschluss mit Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung erstellen, haben zum Schluss eines jeden Wirtschaftsjahres ein Inventar, eine Bilanz sowie eine Gewinn- und Verlustrechnung aufzustellen. Dies betrifft bilanzierende Gewerbetreibende sowie Land- und Forstwirte genauso wie bilanzierende Freiberufler und andere selbstständig Tätige.

Das Inventar, in dem die einzelnen Vermögensgegenstände nach Art, Menge und unter Angabe ihres Wertes genau zu verzeichnen sind, ist aufgrund einer körperlichen Bestandsaufnahme, der Inventur, zu erstellen. Die Bestandsaufnahme ist zu dokumentieren und aufzubewahren. Folgende Durchführungsmöglichkeiten kommen infrage:

Stichtagsinventur
Die Inventur für den Bilanzstichtag braucht nicht exakt an diesem vorgenommen zu werden. Sie kann auch zeitnah, bis zu zehn Tage davor oder danach, durchgeführt werden. Allerdings muss sichergestellt sein, dass Bestandsveränderungen zwischen dem Bilanzstichtag und dem Tag der Bestandsaufnahme anhand von Belegen oder Aufzeichnungen ordnungsgemäß berücksichtigt werden.

Zeitverschobene Inventur
Die jährliche körperliche Bestandsaufnahme kann ganz oder teilweise innerhalb der letzten drei Monate vor oder der ersten zwei Monate nach dem Bilanzstichtag durchgeführt werden. Der sich danach ergebende Gesamtwert des Bestandes ist dann wertmäßig auf den Bilanzstichtag fortzuschreiben oder zurückzurechnen.

Permanente Inventur
Die körperliche Bestandsaufnahme für den Bilanzstichtag kann auch ganz oder teilweise aufgrund einer permanenten Inventur erstellt werden. Der Bestand für den Bilanzstichtag kann in diesem Fall nach Art und Menge anhand von Lagerbüchern in Papier oder elektronischer Form beziehungsweise Lagerkarteien festgestellt werden. Die Bestände können dann nach Art, Menge und Wert laufend aufgezeichnet und fortgeschrieben werden. Zusätzlich sind sie trotzdem mindestens einmal jährlich auch durch eine tatsächliche körperliche Bestandsaufnahme exakt zu erfassen. Dafür kann aber ein beliebiger Zeitpunkt sowie eine beliebige abgrenzbare Teilmenge ausgewählt werden. Insgesamt muss aber für das Jahr verteilt summarisch eine lückenlose körperliche Bestandsaufnahme vorliegen, um das in den Lagerbüchern oder -karteien ausgewiesene Vorratsvermögen mit den tatsächlich vorhandenen Beständen abzugleichen.

Den Fachkräftemangel bekommen auch Vermieter zu spüren. Denn wird ein Handwerker für Reparaturen gesucht, dann haben diese oft keine Zeit oder die Angebote sind verhältnismäßig teuer. Daher werden immer öfter ausländische Handwerker für die Reparaturarbeiten verpflichtet. Doch hier ist Vorsicht geboten! Denn schnell tappen Vermieter in zwei praxisrelevante Steuerfallen.

Musterbeispiel zum Hintergrund der Steuerfallen

Marie ist Rentnerin und Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses, welches sie vermietet. Für die erforderliche Dachsanierung wollte sie ihren Stammhandwerker verpflichten, der hatte aber keine Zeit. Und ein anderer Handwerker legte ihr ein aus ihrer Sicht überzogenes Angebot über 75.000 EUR vor. Weil das Objekt in der Nähe zur Grenze liegt, hat sich Marie auf dem ausländischen Markt umgesehen. Und siehe da: Ein ausländischer Handwerker kann die Sanierung nicht nur zeitnah vornehmen, sondern sein Angebot lautet nur über 65.000 EUR. Marie ist erfreut und nimmt das Angebot an. Nach Abschluss der Sanierung erhält sie die Rechnung über 65.000 EUR. Andere Unterlagen hat sie von dem Handwerker nicht erhalten.

Steuern sparen durch den Werbungskostenabzug

Weil Marie die Dachsanierung an einem Vermietungsobjekt vorgenommen hat, lassen sich die Kosten als Werbungskosten absetzen. Dabei hat Marie ein Wahlrecht. Entweder sie macht die vollen 65.000 EUR im Jahr der Zahlung geltend (§ 11 Abs. 2 S. 1 EStG). Oder sie beantragt die Aufwendungen gemäß § 82b Abs. 1 EStDV gleichmäßig auf einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren zu verteilen. Das führt zwar zu einem zwischenzeitlichen Liquiditätsverlust, kann aber durch Progressionsvorteile zur Steuerersparnis beitragen.

Steuerfalle 1 „Umkehr der Steuerschuldnerschaft“

Bei den durch den Handwerker durchgeführten Sanierungsleistungen handelt es sich aus umsatzsteuerlicher Sicht um in Deutschland steuerbare Leistungen. Denn der Leistungsort liegt gemäß § 3a Abs. 3 Nr. 1 UStG an dem Ort, wo sich das Mehrfamilienhaus befindet und damit im Inland. Weil für die Sanierung eines Gebäudes keine der in § 4 UStG verankerten Steuerbefreiungen Anwendung findet, ist die von dem ausländischen Handwerker erbrachte Sanierungsleistung auch steuerpflichtig. Der Steuersatz beträgt gemäß § 12 Abs. 1 UStG 19 % und die Umsatzsteuer beträgt 12.350 EUR (65.000 EUR × 19 %).

Das wird für Marie zu einem Problem. Denn weil es sich um eine sonstige Leistung eines im Ausland ansässigen Unternehmers handelt (die nicht unter § 13b Abs. 1 UStG fällt), entsteht die Umsatzsteuer mit Ausstellung der Rechnung, spätestens jedoch mit Ablauf des der Ausführung der Leistung folgenden Kalendermonats. Und diese Umsatzsteuer schuldet gemäß § 13b Abs. 5 S. 1, 1. Halbsatz UStG nicht der ausländische Handwerker, sondern Marie als Leistungsempfängerin, weil sie durch die Vermietung selbst Unternehmerin ist. Damit muss Marie zusätzlich zu den 65.000 EUR weitere 12.350 EUR an das deutsche Finanzamt zahlen.

Beachten Sie, dass Maries Vermietungsumsätze gemäß § 4 Nr. 12 Buchst. a) UStG von der Umsatzsteuer befreit sind, ist unerheblich. Auch die Kleinunternehmerregelung schützt Marie nicht vor § 13b UStG (vgl. § 13b Abs. 8 UStG).

Zwar ist es so, dass Unternehmer die gezahlte Umsatzsteuer grundsätzlich gemäß § 15 UStG als Vorsteuer vom Finanzamt zurückfordern können und das gilt auch für die gemäß § 13b UStG geschuldete Umsatzsteuer (§ 15 Abs. 1 Nr. 4 UStG). Allerdings ist für Marie der Vorsteuerabzug gemäß § 15 Abs. 2 Nr. 1 UStG ausgeschlossen, weil die von ihr mit der Vermietung des Hauses getätigten Ausgangsumsätze steuerfrei sind und der Ausschluss vom Vorsteuerabzug auch nicht gemäß § 15 Abs. 3 UStG geheilt wird. Die 12.350 EUR Umsatzsteuer führen damit für Marie zu einer effektiven Steuerlast.

Fazit 1: Damit kostet der ausländische Handwerker nicht 65.000, sondern 77.350 EUR. Diese Steuerfalle ist häufig bei Vermietern anzutreffen, die in grenznahen Gebieten Mietshäuser besitzen und für diese Handwerker aus Polen, Tschechien, Belgien, Frankreich, Österreich, Schweiz oder den Niederlanden beauftragen.

Weil die Vermieter mit der Umsatzsteuer typischerweise nichts zu tun haben, werden die steuerlichen Konsequenzen bei Verpflichtung eines ausländischen Handwerkers oft nicht bedacht und die spätere Umsatzsteuerfestsetzung durch das Finanzamt führt zu einer bösen und vor allem teuren Überraschung. Aber ein kleiner Trost: In dem Jahr, in welchem die gemäß § 13b UStG geschuldete Umsatzsteuer an das Finanzamt überwiesen wird, lässt sich diese immerhin bei den Vermietungseinkünften über den Werbungskostenabzug absetzen.

Steuerfalle 2 „Bauabzugssteuer“

Um das Steuersubstrat zu sichern, hat der deutsche Gesetzgeber mit § 48 EStG die sog. Bauabzugssteuer als besondere Erhebungsform der Einkommensteuer eingeführt. Immer wenn ein in- oder ausländischer Unternehmer im Inland eine Bauleistung an einen anderen Unternehmer erbringt, ist der Leistungsempfänger verpflichtet, von der Gegenleistung einen Steuerabzug in Höhe von 15 % für Rechnung des Leistenden vorzunehmen. Die für die Bauabzugssteuer maßgebende Gegenleistung umfasst dabei gemäß § 48 Abs. 3 EStG das Entgelt zuzüglich der Umsatzsteuer. Bauleistungen sind alle Leistungen, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dienen.

Merke: Gemäß § 48c EStG wird die vom Leistungsempfänger einbehaltene Bauabzugssteuer auf die vom leistenden Unternehmer zu entrichtende Einkommensteuer angerechnet – oder sie kann diesem erstattet werden. Die Bauabzugssteuer stellt damit – ähnlich wie die Lohnsteuer – eine Vorauszahlung zur Einkommensteuer für den Handwerker dar.

Damit hätte Marie als Leistungsempfängerin der im Inland erbrachten Bauleistung 15 % der Gegenleistung einbehalten und an das Finanzamt für Rechnung des ausländischen Handwerkers abführen müssen. Weil sie das nicht getan hat, haftet sie für den nicht abgeführten Abzugsbetrag (§ 48a Abs. 3 S. 1 EStG). Das sind 11.602,50 EUR (65.000 EUR + 12.350 EUR USt = 77.350 EUR x 15 %).

Exkurs: Ausnahmen von der Bauabzugssteuer

Der Steuerabzug muss gemäß § 48 Abs. 2 EStG nicht vorgenommen werden, wenn

• die Bauleistung den nichtunternehmerischen Bereich betrifft, wie beispielsweise die private Wohnung von Marie oder
• der leistende Unternehmer der Leistungsempfängerin Marie eine im Zeitpunkt der Gegenleistung gültige Freistellungsbescheinigung nach § 48b Abs. 1 S. 1 EStG vorgelegt hätte.

Zudem gilt die Bauabzugssteuer gemäß § 48 Abs. 1 S. 2 EStG dann nicht, wenn Marie nur eine oder zwei Wohnungen vermieten sollte („Zweiwohnungsregelung“), oder wenn die Gegenleistung im laufenden Kalenderjahr 5.000 EUR nicht überstiegen hätte (Bagatellgrenze, § 48 Abs. 2 EStG). Diese Bagatellgrenze erhöht sich auf 15.000 EUR, wenn – wie hier – Marie allein deswegen als Unternehmer abzugspflichtig ist, weil sie ausschließlich steuerfreie Umsätze i. S. d. § 4 Nr. 12 S. 1 UStG ausführt.

Fazit 2: Auch das Nichteinbehalten der Bauabzugssteuer kann für Vermieter zu einer Steuerfalle werden. Vor allem kann sich dieser im Haftungsverfahren nicht darauf berufen, dass die Gegenleistung beim Leistenden im Inland nicht besteuert werden kann (BFH 7.11.19, I R 46/17). Sollte es zu einer Haftung kommen, bleibt für den Leistungsempfänger nur die Möglichkeit, die vom Finanzamt geforderte Bauabzugssteuer direkt vom leistenden Unternehmer zu fordern (BGH 26.9.13, VII ZR 2/13). Das ist jedoch oft nicht einfach. Für die Praxis empfiehlt es sich daher, von dem leistenden Unternehmer vor Bezahlung der Rechnung eine Freistellungsbescheinigung i. S. d. § 48b EStG zu fordern und – wenn diese nicht vorgelegt wird – unbedingt den Steuerabzug von 15 % vorzunehmen. Das gilt nicht nur für Bauleistungen ausländischer Unternehmen, sondern auch für durch im Inland ansässige Unternehmen erbrachte Bauleistungen.

Jedes Jahr trennen sich Paare und Ehen werden geschieden. Befand sich zuvor eine Immobilie im gemeinsamen Besitz der Ehegatten, wird sie regelmäßig verkauft – im Zweifel an den Ex. Der Verkauf sollte jedoch sorgfältig geplant werden. Denn in der Praxis können schnell zwei Steuerfallen mit teuren Konsequenzen auftreten.

Das Ausgangsbeispiel

Ein Ehepaar hat im Januar 2016 mit Anschaffungskosten von 300.000 Euro eine Immobilie erworben. Beide sind zu 50 Prozent Miteigentümer. Das Objekt wurde seit Erwerb zu eigenen Wohnzwecken mit dem in 2015 geborenen Sohn genutzt. Aufgrund von Trennung und beabsichtigter Scheidung ist der Ehemann 2024 ausgezogen. Die Scheidung erfolgte im Sommer 2025. In dem Jahr hat der Ehemann auch seinen 50-prozentigen Miteigentumsanteil an seine Ex-Frau verkauft. Dabei wurde für die Haushälfte ein von einem Gutachter ermittelter fremdüblicher Kaufpreis von 250.000 Euro zugrunde gelegt. Denn der Wert des Objekts hat sich aufgrund der Marktentwicklungen und erfolgter Sanierung auf 500.000 Euro erhöht.

Steuerfalle 1: Spekulationsgewinn i. S. v. § 23 EStG?

Das erste Steuerrisiko besteht darin, dass die Veräußerung des Miteigentumsanteils als Spekulationsgeschäft der Besteuerung unterliegen könnte (§ 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Für die Steuerpflicht spricht, dass der Ehemann im Jahr der Veräußerung (2025) in der Immobilie nicht mehr gewohnt hat. Gegen die Steuerpflicht spricht die Tatsache, dass der Ehemann die Immobilie immerhin von 2016 bis 2024 – also fast neun Jahre lang – zu eigenen Wohnzwecken genutzt und die Wohnung auch im Jahr 2025 zumindest unentgeltlich seiner Ex-Frau und dem gemeinsamen minderjährigen Sohn überlassen hat. Doch genügt das?

Wann ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt

Grundsätzlich unterliegt die Veräußerung von privaten Wirtschaftsgütern nicht der Besteuerung. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt für Grundstücke. Werden Grundstücke veräußert, dann ist der dabei erzielte Gewinn steuerpflichtig (§ 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Die Steuerpflicht ist aber nicht unumstößlich. Sie haben drei Alternativen, um der Besteuerung zu entgehen. Nicht der Besteuerung unterliegt die Veräußerung von Grundstücken,

• 1. die Sie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3, 1. Alternative EStG),
• 2. die Sie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3, 2. Alternative EStG) sowie
• 3. die Sie bereits vor über zehn Jahren erworben haben (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 2 EStG). Maßgebend ist das Datum der notariellen Verträge.

Während der dritte Ausnahmetatbestand im Beispiel offensichtlich nicht zutrifft – die Immobilie wurde 2016 erworben und innerhalb von zehn Jahren veräußert – ist die Anwendbarkeit der anderen Ausnahmetatbestände fraglich. Entscheidend ist, ob die Immobilie auch 2025 durch die unentgeltliche Überlassung an den Sohn bzw. die Ex noch eigenen Wohnzwecken des ausgezogenen Ehemanns gedient hat.

Nutzung zu eigenen Wohnzwecken – Ja oder Nein?

Eine Nutzung „zu eigenen Wohnzwecken“ setzt grundsätzlich voraus, dass die Immobilie zum Bewohnen geeignet ist und vom Veräußerer auch bewohnt wird. Er muss die Immobilie also zumindest „auch“ selbst nutzen, wobei eine gemeinsame Nutzung mit einem Familienangehörigen oder einem Dritten unschädlich ist. Diese „eigene Nutzung“ durch den Ehemann lag zwar von 2016 bis 2024 vor, nicht jedoch im Jahr 2025 aufgrund seines 2024 erfolgten Auszugs.

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt aber auch vor, wenn die Wohnung einem im Sinne des § 32 EStG einkommensteuerlich zu berücksichtigenden Kind unentgeltlich zur Nutzung überlassen wird (BFH, Urteil vom 21.05.2019, Az. IX R 6/18, Abruf-Nr. 211372 und BMF, Schreiben vom 05.10.2000, Az. IV C 3 – S 2256 – 263/00, Abruf-Nr. 001381, Rz. 23). Dieser Ausnahmetatbestand ist für das Jahr 2025 erfüllt worden. Das alleine genügt aber nicht. Denn weil die Immobilie 2025 parallel durch die Ex genutzt wurde, und die unentgeltliche Überlassung an andere – auch unterhaltsberechtigte – Angehörige gerade keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken darstellt, liegt insgesamt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vor (BFH, Urteil vom 24.05.2022, Az. IX R 28/21, Abruf-Nr. 232213 und 14.02.2023, Az. IX R 11/21, Abruf-Nr. 234682).

Zwischenfazit: Damit wurde der Tatbestand eines privaten Veräußerungsgeschäfts verwirklicht und der Ehemann muss den realisierten Gewinn von 100.000 Euro versteuern (250.000 Euro abzgl. ½ der Anschaffungskosten von 300.000 Euro). Dabei wäre dieses unschöne Ergebnis durchaus vermeidbar gewesen:

• 1. Wäre die Veräußerung bereits im Jahr 2024 – dem Jahr des Auszugs des Ehemanns – erfolgt, hätte die in § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3, 2. Alternative EStG verankerte Ausnahme Anwendung gefunden und eine Steuerpflicht wäre nicht eingetreten. Denn dann hätte der veräußernde Ehemann die Wohnung im Jahr der Veräußerung 2024 (der zeitliche Umfang ist egal) und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
• 2. Hätte die Veräußerung erst 2026 stattgefunden, dann wäre ebenfalls keine Steuerpflicht eingetreten. Denn dann wäre die für Spekulationsgeschäfte maßgebende zehn-Jahres-Frist abgelaufen (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 2 EStG).

Exkurs: Die drohende Zwangsversteigerung

In der Praxis gibt der aus der Immobilie ausziehende Partner das Eigentum oft nicht freiwillig auf. Immer wieder kommt es dazu, dass einer der Partner mit der Zwangsversteigerung der Immobilie droht, sollte der andere Partner seinen Miteigentumsanteil nicht an ihn verkaufen. Ändert dieser Umstand etwas an der Steuerfalle? Leider nein. Zwar hat der BFH entschieden, dass bei einer Zwangslage zur Veräußerung keine Steuerpflicht eintritt (BFH, Urteil vom 23.07.2019, Az. IX R 28/18, Abruf-Nr. 211256). Das wäre bei einer drohenden Enteignung der Fall. Eine Zwangslage liegt jedoch bei einer drohenden Zwangsversteigerung nicht vor. Das liegt daran, dass der Partner auch bei drohender Zwangsversteigerung noch immer selbst entscheiden kann, ob er seinen Miteigentumsanteil sofort veräußert oder die Zwangsversteigerung abwartet (BFH, Urteil vom 14.02.2023, Az. IX R 11/21, Abruf-Nr. 234682).

Fallerweiterung: Objekt wurde renoviert

In der Fallerweiterung wird jetzt unterstellt, dass die 2016 erworbene Immobilie bereits im Jahr 1980 errichtet worden war. Weil entsprechender Renovierungsbedarf vorlag, hatten sich die Ehegatten 2024 (vor der Scheidung) entschieden, eine energetische Sanierung vorzunehmen. 2024 wurden Fenster und Heizungsanlage erneuert, und das Dach neu gedämmt. Die Handwerker haben für die Maßnahmen insgesamt 100.000 Euro berechnet und ordnungsgemäße Bescheinigungen i. S. v. § 35c EStG vorgelegt. Innerhalb der gemeinsamen Einkommensteuererklärung für das Jahr 2024 haben die Ehegatten entsprechend die Steuerermäßigung nach § 35c EStG beantragt.

Falle 2: Fortführung der Steuerermäßigung in § 35c EStG?

Energetische Maßnahmen im Sinne des § 35c EStG führen zwar wie die in § 35a EStG verankerten Handwerkerleistungen zu einer effektiven Steuerermäßigung von 20 Prozent. Während die Steuerermäßigung nach § 35a EStG jedoch in voller Höhe im Zahlungsjahr gewährt wird und nur die Bruttolohnkosten berücksichtigt werden, begünstigt § 35c EStG auch die Materialkosten. Dafür muss aber beachtet werden, dass die Steuerermäßigung nach § 35c EStG stufenweise gewährt wird:

• Jahr des Abschlusses der energetischen Maßnahme (2024): 7 Prozent
• Folgejahr (2025): 7 Prozent
• Zweitfolgejahr (2026): 6 Prozent

Fraglich ist, ob die Steuerermäßigung für das Folge- und Zweitfolgejahr noch zu gewähren ist, weil der Ehemann 2024 ausgezogen ist und seinen Miteigentumsanteil 2025 an seine Ehefrau veräußert hat.

Auch § 35c EStG fordert Nutzung „zu eigenen Wohnzwecken“

Voraussetzung der Steuerermäßigung ist wie bei § 23 EStG, dass das energetisch modernisierte Objekt zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird (§ 35c Abs. 2 S. 1 EStG). Das war 2024 unstrittig der Fall, weshalb den Ehegatten die volle Steuerermäßigung von 7.000 Euro zu gewähren war (100.000 Euro x sieben Prozent).

Was gilt für die Steuerjahre 2025 und 2026?

Für 2025 ist hingegen zu berücksichtigen, dass der Ehemann ausgezogen ist und seinen Miteigentumsanteil verkauft hat. Damit liegt für ihn grundsätzlich keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken mehr vor. Hier ist aber entscheidend, dass er 2025 bis zum Verkauf seinen Miteigentumsanteil an seinen minderjährigen Sohn, der als Kind mit Anspruch auf Kindergeld/Kinderfreibetrag i. S. v. § 32 EStG anzusehen ist, unentgeltlich überlassen hat.

Dieser Umstand führt zumindest nach Verwaltungsauffassung dazu, dass 2025 doch noch eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken i. S. v. § 35c EStG gegeben ist und sich die Steuerermäßigung nutzen lässt. Denn die parallele Nutzung durch die Ex-Frau soll unschädlich sein (vgl. auch BMF, Schreiben vom 21.08.2025, Az. IV C 5 – S 2533/00120/006/018, Abruf-Nr. 249808, Rz. 13 und 18 sowie § 35c Abs. 2 S. 2 EStG). Die negative Rechtsprechung zu § 23 EStG, nach der die parallele Nutzung durch die Ex-Frau für das Tatbestandsmerkmal der Nutzung zu eigenen Wohnzwecke schädlich ist, dürfte sich damit nicht auf § 35c EStG übertragen lassen.

Wichtig: Wäre die Wohnung 2025 nicht auch durch den kindergeldberechtigten Sohn, sondern nur durch die Ex-Frau (und ggf. weitere Dritte) genutzt worden, wäre das Ergebnis ein anderes. Dann hätte nur die Ex-Frau den auf sie entfallenden Anteil von 50 Prozent nach § 35c EStG geltend machen können.

Zum Problem wird 2026. In diesem Jahr ist der Ehemann kein Eigentümer mehr, weil er seinen Miteigentumsanteil bereits 2025 übertragen hat. Damit scheidet für ihn die Steuerermäßigung nach § 35c EStG aus. Die Brisanz: Der entfallende Anteil von 50 Prozent kann auch nicht durch die den Miteigentumsanteil erwerbende Ex-Frau fortgeführt werden (BMF, Schreiben vom 21.08.2025, Rz. 36). Damit beträgt die Steuerermäßigung nach § 35c EStG auch bei der Ex-Frau im Jahr 2026 nur 3.000 Euro (100.000 Euro x 6 Prozent x 50 Prozent) – und nicht wie geplant 6.000 Euro.

Fazit: Auch mit Blick auf § 35c EStG ist genauestens zu prüfen, ob und wie sich ein Auszug aus dem bisher gemeinsam genutzten Eigenheim auswirkt. Schnell kann die Steuerermäßigung entfallen und es damit zu teuren Konsequenzen kommen. Das gilt vor allem deshalb, weil sich die Steuerermäßigung im Grundsatz nicht auf den Expartner übertragen lässt, der in der Immobilie wohnen bleibt. Von diesem Grundsatz gibt es eine Ausnahme: Sollte ein Miteigentümer im Fall des Todes des anderen Miteigentümers Alleineigentümer werden, kann der überlebende Miteigentümer die bisher auf den anderen Miteigentümer entfallende Steuerermäßigung innerhalb des dreijährigen Abzugszeitraums fortführen. Voraussetzung dafür ist aber, dass die Miteigentümer das Objekt gemeinsam bewohnt haben und der überlebende Miteigentümer das Objekt nunmehr im Alleineigentum zu eigenen Wohnzwecken nutzt (BMF, Schreiben vom 21.08.2025, Rz. 39). Ergo: Wäre der Ehemann nicht ausgezogen, sondern verstorben, wären beide Steuerfallen (§§ 23 und 35c EStG) nicht eingetreten.

Quellen

• BFH 21.5.2019, IX R 6/18, Urteil; BFH 24.5.2022, IX R 28/21, Urteil; BFH 14.2.2023, IX R 11/21, Urteil
• § 23 EStG; § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG; § 35c EStG